BAUX COMMERCIAUX : agrement du bailleur en cas de cession

Certains baux commerciaux prévoient, en cas de cession du fonds de commerce, la nécessité pour le locataire d’obtenir préalablement l’agrément du bailleur.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt en date du 15 juin 2011, que le refus d’agrément doit revêtir un caractère légitime et qu’à défaut, le bailleur pourrait être condamné à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de l’échec du projet de cession.

Il convient donc de faire très attention lorsqu’on utilise l’arme du véto dans le cas d’un projet de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, l’éventuel refus de donner son agrément devant nécessairement être fondé.

source: Maitre FOURN Christian


BAUX COMMERCIAUX : Obligation de délivrance du bailleur

Il est rappelé que le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à l’activité projetée telle que visée dans le bail commercial.

Un locataire, poursuivi pour un arriéré de loyers, avait sollicité la résiliation du bail pour non-conformité des locaux.

Une Cour d’Appel l’avait débouté de sa demande car malgré la non-conformité, il avait pu, pendant toute la durée du bail, exploiter les locaux tout comme le précédent locataire.

La Cour de Cassation, par un arrêt en date du 11 octobre 2011 a censuré la Cour d’Appel considérant que le bail devait faire l’objet d’une résiliation à partir du moment où les locaux n’étaient pas conformes à l’activité exercée dans les lieux même si cette activité n’avait pas été paralysée.

Deux conséquences pratiques au regard de cette décision :

  • Il est impératif de veiller à la parfaite conformité des locaux à l’activité qui devra y être exercée avant la conclusion du bail et ce, d’autant, qu’à défaut tout administrateur de biens verrait sa responsabilité engagée  ;
  • Il est judicieux de veiller à ce que le bail commercial comporte une clause par laquelle l’ensemble des mises en conformité, notamment au regard des règles sanitaires, de sécurité incendie et celles résultant du droit du travail, soient transférées à la charge du preneur et ce, de manière explicite et non équivoque.

source: Maitre FOURN Christian

Paris pôle d’attractivité commerciale incontestable

La ville de Paris et l’APUR ont réalisé une enquête sur l’évolution des commerces à Paris. Un résultat riche d’enseignements dont voici un extrait.

En 2011 Paris compte environ 84 000 locaux en pied d’immeubles dont 73% sont en activité.

Le centre de Paris attire aussi bien des consommateurs parisiens que de la France entière voire du Monde entier. Ces dans ces quartiers que l’intensité commerciale est la plus élevée, bien que l’on relève une quinzaine d’autres pôles d’attraction souvent autour des interfaces entre deux quartiers ou en s’appuyant sur des itinéraires commerciaux issus des anciennes voies d’accès à la capitale.

Il existe une soixantaine de rues marchés, véritables centres de quartier et 82 marchés qui complètent cette offre de proximité.

Les comparatifs montrent que Paris bénéficie d’un parc de commerces supérieurs aux grandes villes de province et à Londres.

Une bonne preuve s’il en était besoin qu’investir dans des murs de boutique à Paris est forcément rentable dès lors que l’on est bien conseillé sur le choix de l’emplacement.

Pour lire le rapport en entier

Proprièté commerciale

Définition ambigüe qui confère au preneur « commerçant » d’un bail commercial le droit au renouvellement ou à défaut dans le cas d’un refus du bailleur à une indemnité compensatrice.

Droit au bail

C’est le droit dont dispose le preneur d’un bail commercial d’utiliser un local pendant une certaine durée. Ce droit au bail constitue un élément incorporel du fonds de commerce et peut être cédé à titre onéreux sous certaines conditions.

La caution bancaire

Elle est mise en place en général par un établissement bancaire. C’est une somme d’argent qui va être bloquée à la banque (moyennant rémunération) par le locataire pour garantir le propriétaire du paiement des loyers. Elle doit être, à peine de nullité, limitée dans son montant et dans sa durée.
C’est incontestablement un avantage lorsque l’on souhaite louer des locaux pour la présentation de son dossier de candidature au bailleur

Pas de porte

Lors de la conclusion d’un bail commercial, on qualifie de « pas de porte » ou encore de « droit d’entrée », la somme d’argent qui est versée par le preneur au bailleur et qui reste définitivement acquise à ce dernier, en contrepartie de la perte de la propriété commerciale. En fonction de la qualification donnée au pas de porte, celui-ci revêtira un caractère indemnitaire ou bien sera considéré comme un supplément de loyer avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.

Le dépôt de garantie

Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est d’usage que le bailleur demande le versement d’une somme d’argent au locataire.
Ce dépôt de garantie sera conservé par le bailleur pendant toute la durée du contrat et sera remboursé au preneur à son départ après déductions éventuelles des sommes dues au titre des loyers ou des réparations locatives.
Le montant peut être librement fixé par les parties mais dans la pratique il correspond en général à un terme de loyer. (article L. 145-40 du code de commerce)
Il convient de préciser qu’il n’est pas assujetti à la TVA.


Le congé et la demande de renouvellement, des paramètres stratégiques en matière de baux commerciaux

Lorsqu’un bail professionnel ou d’habitation arrive à terme, il se reconduit en principe pour une même durée que celle du bail initial.

Il en va tout autrement pour les baux commerciaux.

Bien connaître les règles spécifiques qui s’appliquent au propriétaire comme au locataire peut être déterminant pour chacune des parties.

JACAR IMMOBILIER fait le point avec Maître Christian FOURN, Avocat spécialisé en droit immobilier. Interview :

Que l’on soit propriétaire ou locataire, quelles sont les règles pour mettre un terme à un bail commercial ?

Le bail commercial est en principe d’une durée de 9 années.

A l’issue de cette période, si le bailleur et le preneur restent silencieux, le bail se poursuit pour une durée indéterminée jusqu’à ce qu’une des parties au contrat reprenne l’initiative.

Le bailleur peut délivrer un congé et le preneur, quant à lui, un congé ou plus généralement une demande de renouvellement.

Le bailleur peut délivrer son congé pour le terme du bail à condition que celui-ci soit notifié par huissier au moins 6 mois à l’avance. Le locataire, de son côté, ne peut pas encore formuler sa demande de renouvellement, celle-ci étant uniquement recevable lorsqu’il reste moins de 6 mois avant la fin du bail.

Lorsque le terme du bail est passé et le que le contrat se poursuit pour une durée indéterminée, le bailleur peut notifier à tout moment son congé en respectant un préavis de 6 mois et à condition que le congé soit notifié pour la fin d’un trimestre civil.

Le preneur, quant à lui, peut notifier à tout moment sa demande de renouvellement, celle-ci prenant effet pour le trimestre civil suivant la délivrance de l’acte.

A titre d’exemple, lorsque le bail s’est poursuivi au-delà de son terme, le bailleur pourrait aujourd’hui délivrer un congé à son locataire prenant effet au 30 juin 2010 alors que le locataire pourrait notifier sa demande de renouvellement prenant effet au 1er janvier 2010.

Existe-t-il plusieurs types de congés ?

Oui, il existe 4 types de congés que peut délivrer le bailleur à son locataire.

le congé avec offre de renouvellement du bail ;
le congé sans offre de renouvellement mais offre de versement d’une indemnité d’éviction (qui sera généralement fixée par le Tribunal) ;
le congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction (le bailleur devant justifier d’un motif grave et légitime) ;
le congé comportant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux et donc du droit au renouvellement

Il ne sera pas abordé ici les congés spécifiques tels que visés à l’article L.145-18 (construction ou reconstruction de l’immeuble existant) et L.145-23-1 (reprise partiel des locaux à usage d’habitation) du Code de Commerce.

Dans tous les cas, le but du congé est de mettre un terme au bail en cours.

Le locataire peut délivrer un congé soit pour la fin d’une période triennale, soit pour le terme du contrat. Ce congé n’a pas à être motivé mais implique un départ effectif du locataire.

La demande de renouvellement formulée par le preneur met un terme au bail en cours et permet, si le bailleur en est d’accord, de faire partir un nouveau bail aux mêmes clauses et conditions, seul le loyer pouvant, dans certaines conditions être modifié.

Comment savoir quel type de congé donner ?

Chaque congé peut trouver à s’appliquer dans un contexte précis.

  • Le congé sans offre de renouvellement avec versement d’une indemnité d’éviction est en général employé lorsque le propriétaire a un intérêt financier au départ de son locataire.

Rappelons qu’un loyer commercial est plafonné au regard de l’évolution des indices INSEE du coût de la construction.

Or, il arrive fréquemment que le loyer appliqué en fin de bail soit inférieur à la valeur locative.

Si le bailleur ne peut invoquer un motif de déplafonnement, et donc obtenir la revalorisation de son loyer, il est parfois financièrement intéressant d’obtenir le départ du locataire en contrepartie du versement d’une indemnité d’éviction (indemnité qui sera d’ailleurs généralement déductible des revenus fonciers).

Il est souhaitable d’avoir une idée du montant de l’indemnité d’éviction que pourrait payer le propriétaire et déterminer de quelle manière cette indemnité pourrait être amortie par l’augmentation du loyer.

Ce congé doit toutefois être maniée avec précaution car si le bailleur a toujours la possibilité de faire marche arrière et de consentir finalement au renouvellement du bail si l’indemnité qu’il doit verser est trop importante par exemple, la possibilité de changer d’avis peut être paralysé par le départ volontaire du locataire avant la fixation définitive de l’indemnité.

  • Le congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction est délivrée pour sanctionner un comportement du locataire.

Il appartient au bailleur de justifier d’un motif grave et légitime étant ici rappelé que la gravité des motifs est soumis à l’appréciation souveraine des Juges du Fond.

  • Le congé portant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux peut s’avérer être une arme redoutable à l’encontre d’un locataire qui aurait pu être négligeant.

Il est en effet rappelé que si le droit au renouvellement est un principe fondamental qui protège tout locataire commercial, encore faut-il pour bénéficier de ce droit, remplir toutes les conditions fixées par la loi et notamment l’obligation d’être immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués, même s’il s’agit d’un établissement secondaire.

Le défaut d’immatriculation du preneur prive ce dernier du droit au renouvellement et le bailleur peut ainsi, dans certaines conditions, lui délivrer congé sans lui proposer le versement d’une indemnité d’éviction.

Ce type de congé sera généralement notifié à un locataire lorsque le loyer plafonné est inférieur à la valeur locative et que le bailleur n’est pas en mesure d’invoquer un motif de déplafonnement.

Le bailleur pourra ainsi relouer son local à moindre frais, à des conditions financières optimales.

  • L’intérêt du congé avec offre de renouvellement va dépendre en général du montant du loyer.

Si au terme du bail en cours, le loyer qui est appliqué est considéré comme normal, alors le bailleur ne tirera que peu d’avantage à délivrer un congé avec offre de renouvellement.

Le seul intérêt pour lui est de contraindre le locataire pour une nouvelle période de 3 années, le preneur ne pouvant donner son congé qu’au terme de chaque période triennale.

Second cas, le loyer est très inférieur à la valeur locative mais le bailleur ne dispose d’aucun moyen pour solliciter le déplafonnement du loyer.

Dans cette hypothèse, le bailleur n’a aucun intérêt à délivrer un congé et il serait plutôt opportun de laisser le bail se poursuivre afin qu’il dépasse une durée de 12 ans, ce qui permettra alors au bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative sans avoir à justifier au préalable de l’existence d’un motif de déplafonnement.

Troisième cas, le loyer en fin de bail est faible et le propriétaire peut invoquer un motif de déplafonnement valable.

Il aura alors intérêt à délivrer un congé avec offre de renouvellement proposant le montant du nouveau loyer qu’il souhaite voir appliqué, loyer qui sera fixé, à défaut d’accord entre les parties, par le Tribunal, qui se prononcera tout d’abord sur la pertinence du motif de déplafonnement puis sur la valeur locative.

  • Enfin, la demande de renouvellement du locataire est plus rarement mise en œuvre.

Le locataire veillera notamment à ce que son bail, s’il se poursuit pour une durée indéterminée au-delà du terme contractuel, ne dépasse pas la durée de 12 années car autrement cela permettra au bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.

Le locataire sera donc avisé de notifier, par voie d’huissier, sa demande de renouvellement durant la 11ème année au plus tard.

Le locataire peut aussi avoir intérêt à formuler sa demande de renouvellement s’il envisage notamment la cession de son fonds de commerce.

Cette cession sera facilitée si le bail s’est reconduit pour une nouvelle durée de 9 années.

En conclusion, il apparaît clairement que le terme du contrat qui permet la délivrance des congés est un moment crucial dans la gestion des loyers.

Il est donc essentiel de faire appel à un spécialiste en la matière à défaut de quoi, des opportunités significatives pourraient échapper à l’une ou l’autre des parties.