Le point sur la clause de renouvellement automatique du bail commercial

Une clause de renouvellement automatique doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans. Par cette clause, le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail.
La cour d’Appel d’Aix a jugé une affaire sur ce sujet en juillet dernier. Voici ce qu’il s’est passé et les enseignements qu’il faut en tirer.

En l’espèce, la société locataire prétend qu’elle bénéficie d’une clause de renouvellement automatique du bail commercial qui implique qu’il serait renouvelé pour une période de 9 ans de telle manière qu’il se terminerait le 17 septembre 2018, et qu’il ne pourrait ainsi y être mis fin avant l’échéance contractuelle.

Ainsi la société preneuse en déduit que le congé avec offre de renouvellement du bailleur serait nul.

Dans le cas présent le bail commercial en cause stipule :
« 1° – Conditions de renouvellement : À l’issue de neuf années d’exécution :
 – si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction
– si le Preneur veut faire valoir son droit au renouvellement, il peut le demander au Bailleur selon les formes et délais de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953. »

L’absence de toute précision quant à la durée du bail qui serait renouvelé (pour une période qui aurait dû être expressément indiquée à concurrence de neuf ans) montre clairement qu’il ne s’agit pas d’une clause de renouvellement automatique.

De plus le bail précise que « si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction ». Le fait même que chacune des parties puisse dénoncer le contrat implique qu’il ne se renouvelle pas automatiquement.

De toute évidence une clause de renouvellement automatique en vertu de laquelle le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans. Or, tel n’est nullement le cas en l’espèce.

Il se déduit logiquement des observations qui précèdent que le bail en cause n’ayant pas prévu de renouvellement automatique pour neuf ans, et à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail conclu s’est prolongé tacitement pour une durée indéterminée.

Chacune des parties avait donc la faculté d’y mettre fin ou de provoquer son renouvellement à tout moment selon les formes prévues par le code de commerce. La Cour a ainsi conclu que dès lors le congé avec offre de renouvellement délivré six mois avant le dernier jour du trimestre civil suivant apparaît d’une validité qui ne souffre aucune discussion.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e chambre a, 6 juillet 2018, n° 17/13142

Source http://www.neujanicki.com

 

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