Le congé et la demande de renouvellement, des paramètres stratégiques en matière de baux commerciaux

Lorsqu’un bail professionnel ou d’habitation arrive à terme, il se reconduit en principe pour une même durée que celle du bail initial.

Il en va tout autrement pour les baux commerciaux.

Bien connaître les règles spécifiques qui s’appliquent au propriétaire comme au locataire peut être déterminant pour chacune des parties.

JACAR IMMOBILIER fait le point avec Maître Christian FOURN, Avocat spécialisé en droit immobilier. Interview :

Que l’on soit propriétaire ou locataire, quelles sont les règles pour mettre un terme à un bail commercial ?

Le bail commercial est en principe d’une durée de 9 années.

A l’issue de cette période, si le bailleur et le preneur restent silencieux, le bail se poursuit pour une durée indéterminée jusqu’à ce qu’une des parties au contrat reprenne l’initiative.

Le bailleur peut délivrer un congé et le preneur, quant à lui, un congé ou plus généralement une demande de renouvellement.

Le bailleur peut délivrer son congé pour le terme du bail à condition que celui-ci soit notifié par huissier au moins 6 mois à l’avance. Le locataire, de son côté, ne peut pas encore formuler sa demande de renouvellement, celle-ci étant uniquement recevable lorsqu’il reste moins de 6 mois avant la fin du bail.

Lorsque le terme du bail est passé et le que le contrat se poursuit pour une durée indéterminée, le bailleur peut notifier à tout moment son congé en respectant un préavis de 6 mois et à condition que le congé soit notifié pour la fin d’un trimestre civil.

Le preneur, quant à lui, peut notifier à tout moment sa demande de renouvellement, celle-ci prenant effet pour le trimestre civil suivant la délivrance de l’acte.

A titre d’exemple, lorsque le bail s’est poursuivi au-delà de son terme, le bailleur pourrait aujourd’hui délivrer un congé à son locataire prenant effet au 30 juin 2010 alors que le locataire pourrait notifier sa demande de renouvellement prenant effet au 1er janvier 2010.

Existe-t-il plusieurs types de congés ?

Oui, il existe 4 types de congés que peut délivrer le bailleur à son locataire.

le congé avec offre de renouvellement du bail ;
le congé sans offre de renouvellement mais offre de versement d’une indemnité d’éviction (qui sera généralement fixée par le Tribunal) ;
le congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction (le bailleur devant justifier d’un motif grave et légitime) ;
le congé comportant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux et donc du droit au renouvellement

Il ne sera pas abordé ici les congés spécifiques tels que visés à l’article L.145-18 (construction ou reconstruction de l’immeuble existant) et L.145-23-1 (reprise partiel des locaux à usage d’habitation) du Code de Commerce.

Dans tous les cas, le but du congé est de mettre un terme au bail en cours.

Le locataire peut délivrer un congé soit pour la fin d’une période triennale, soit pour le terme du contrat. Ce congé n’a pas à être motivé mais implique un départ effectif du locataire.

La demande de renouvellement formulée par le preneur met un terme au bail en cours et permet, si le bailleur en est d’accord, de faire partir un nouveau bail aux mêmes clauses et conditions, seul le loyer pouvant, dans certaines conditions être modifié.

Comment savoir quel type de congé donner ?

Chaque congé peut trouver à s’appliquer dans un contexte précis.

  • Le congé sans offre de renouvellement avec versement d’une indemnité d’éviction est en général employé lorsque le propriétaire a un intérêt financier au départ de son locataire.

Rappelons qu’un loyer commercial est plafonné au regard de l’évolution des indices INSEE du coût de la construction.

Or, il arrive fréquemment que le loyer appliqué en fin de bail soit inférieur à la valeur locative.

Si le bailleur ne peut invoquer un motif de déplafonnement, et donc obtenir la revalorisation de son loyer, il est parfois financièrement intéressant d’obtenir le départ du locataire en contrepartie du versement d’une indemnité d’éviction (indemnité qui sera d’ailleurs généralement déductible des revenus fonciers).

Il est souhaitable d’avoir une idée du montant de l’indemnité d’éviction que pourrait payer le propriétaire et déterminer de quelle manière cette indemnité pourrait être amortie par l’augmentation du loyer.

Ce congé doit toutefois être maniée avec précaution car si le bailleur a toujours la possibilité de faire marche arrière et de consentir finalement au renouvellement du bail si l’indemnité qu’il doit verser est trop importante par exemple, la possibilité de changer d’avis peut être paralysé par le départ volontaire du locataire avant la fixation définitive de l’indemnité.

  • Le congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction est délivrée pour sanctionner un comportement du locataire.

Il appartient au bailleur de justifier d’un motif grave et légitime étant ici rappelé que la gravité des motifs est soumis à l’appréciation souveraine des Juges du Fond.

  • Le congé portant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux peut s’avérer être une arme redoutable à l’encontre d’un locataire qui aurait pu être négligeant.

Il est en effet rappelé que si le droit au renouvellement est un principe fondamental qui protège tout locataire commercial, encore faut-il pour bénéficier de ce droit, remplir toutes les conditions fixées par la loi et notamment l’obligation d’être immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués, même s’il s’agit d’un établissement secondaire.

Le défaut d’immatriculation du preneur prive ce dernier du droit au renouvellement et le bailleur peut ainsi, dans certaines conditions, lui délivrer congé sans lui proposer le versement d’une indemnité d’éviction.

Ce type de congé sera généralement notifié à un locataire lorsque le loyer plafonné est inférieur à la valeur locative et que le bailleur n’est pas en mesure d’invoquer un motif de déplafonnement.

Le bailleur pourra ainsi relouer son local à moindre frais, à des conditions financières optimales.

  • L’intérêt du congé avec offre de renouvellement va dépendre en général du montant du loyer.

Si au terme du bail en cours, le loyer qui est appliqué est considéré comme normal, alors le bailleur ne tirera que peu d’avantage à délivrer un congé avec offre de renouvellement.

Le seul intérêt pour lui est de contraindre le locataire pour une nouvelle période de 3 années, le preneur ne pouvant donner son congé qu’au terme de chaque période triennale.

Second cas, le loyer est très inférieur à la valeur locative mais le bailleur ne dispose d’aucun moyen pour solliciter le déplafonnement du loyer.

Dans cette hypothèse, le bailleur n’a aucun intérêt à délivrer un congé et il serait plutôt opportun de laisser le bail se poursuivre afin qu’il dépasse une durée de 12 ans, ce qui permettra alors au bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative sans avoir à justifier au préalable de l’existence d’un motif de déplafonnement.

Troisième cas, le loyer en fin de bail est faible et le propriétaire peut invoquer un motif de déplafonnement valable.

Il aura alors intérêt à délivrer un congé avec offre de renouvellement proposant le montant du nouveau loyer qu’il souhaite voir appliqué, loyer qui sera fixé, à défaut d’accord entre les parties, par le Tribunal, qui se prononcera tout d’abord sur la pertinence du motif de déplafonnement puis sur la valeur locative.

  • Enfin, la demande de renouvellement du locataire est plus rarement mise en œuvre.

Le locataire veillera notamment à ce que son bail, s’il se poursuit pour une durée indéterminée au-delà du terme contractuel, ne dépasse pas la durée de 12 années car autrement cela permettra au bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.

Le locataire sera donc avisé de notifier, par voie d’huissier, sa demande de renouvellement durant la 11ème année au plus tard.

Le locataire peut aussi avoir intérêt à formuler sa demande de renouvellement s’il envisage notamment la cession de son fonds de commerce.

Cette cession sera facilitée si le bail s’est reconduit pour une nouvelle durée de 9 années.

En conclusion, il apparaît clairement que le terme du contrat qui permet la délivrance des congés est un moment crucial dans la gestion des loyers.

Il est donc essentiel de faire appel à un spécialiste en la matière à défaut de quoi, des opportunités significatives pourraient échapper à l’une ou l’autre des parties.

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Une réponse sur “Le congé et la demande de renouvellement, des paramètres stratégiques en matière de baux commerciaux”

  1. Tout cela est très clair, bravo!
    Je souhaiterais seulement savoir: si le délai de préavis de 6 mois ne peut plus être respecté par le bailleur pour délivrer son congé avec offre de renouvellement, car il ne reste par exemple que 2 mois avant l’expiration du bail, que se passe-t-il? Peut-il tout de même délivrer congé au locataire avec prise d’effet 6 mois plus tard pour la fin d’un trimestre civil ou est-il obligé d’attendre la fin du bail pour pouvoir, à tout moment, délivrer un congé?

    Merci de votre réponse

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