La conjoncture du marché des commerces en France s’améliore

La création de nouveaux concepts est toujours dynamique dans un environnement où la scission entre les marchés « prime » et secondaires est plus que jamais d’actualité

Après plusieurs mois de morosité, les enquêtes de conjoncture se sont améliorées. En septembre 2013, le climat des affaires dans le commerce de détail est revenu à son niveau moyen pour la première fois depuis 2 ans. La confiance des ménages s’est également redressée, s’éloignant ainsi de son point bas historique atteint en juin 2013. Si la décélération de la croissance du chiffre d’affaires des commerçants se poursuit en valeur (+0,7 % sur un an au 2ème trimestre 2013, contre 2,4 % au 2ème trimestre 2012), le volume des ventes a continué de croître (+0,8 % sur un an au 2ème trimestre 2013 contre +0,3% sur la même période l’année précédente). Les résultats par secteurs demeurent très panachés. Toujours en tête, la croissance du chiffre d’affaires des équipements de l’information se rapproche des 8% en volume sur un an. L’équipement de la personne a retrouvé une croissance positive (+1,4%) grâce au redressement des ventes de l’habillement, malgré une décélération nette du secteur de la maroquinerie.

Dans un marché résidentiel au ralenti, l’aménagement de l’habitat et l’équipement du foyer continuent de se dégrader, en particulier les meubles (-4%) et les magasins de bricolage (-2,5%). Seul l’électroménager conserve une bonne performance (+3% sur un an). Le secteur de la Beauté-Santé, qui avait connu de très bons niveaux de croissance ces derniers trimestres, s’essouffle, notamment la parfumerie et l’optique. Enfin, les secteurs de la restauration et des services à la personne (coiffure, soins de beauté, etc.) continuent de subir les arbitrages des consommateurs.

La création de nouveaux concepts et le renouvellement des enseignes est toujours dynamique, tout au moins dans les meilleures localisations, malgré le ralentissement de l’expansion de certaines enseignes depuis 2009. Ainsi, H&M se diversifie avec les implantations de &Other Stories (rue Saint- Honoré) et Monki (rue de Provence). Par ailleurs, des fabricants et des marques, jusqu’à présent distribués uniquement par d’autres, ouvrent leurs propres boutiques (Lindt à Opéra, Kway dans le 11ème arrondissement). Le secteur de la beauté est actif avec notamment les ouvertures de Roger&Gallet et Chanel rue Saint-Honoré ou encore Bourjois, passage du Havre, sans compter l’explosion des bars à ongles, tendance assez révélatrice de l’hyperspécialisation du commerce, également à l’œuvre en alimentaire (maison de l’éclair, du chou, des confitures, etc.). Le luxe n’est pas en reste comme le montre l’abondance de transactions rue Montaigne (Fendi, Yves Saint-Laurent, Emilio Pucci). L’attractivité des enseignes internationales demeure forte, à l’instar de Primark qui va développer des surfaces de plus de 5 000 m2 en centre commercial. D’autres marques, en provenance de pays qu’on avait jusqu’alors peu vus en France, commencent à percer comme Qela, qatarie, avenue Montaigne ou encore les brésiliens Carmen Stephen et surtout Havainas, qui s’est fortement développé ces derniers mois. Enfin, les ouvertures au public très récentes des centres commerciaux Aéroville (Roissy-en-France) et Beaugrenelle (Paris 15ème) marquent le dynamisme du secteur de l’immobilier commercial.

La scission entre les marchés « prime » et secondaires est plus que jamais d’actualité. La demande est toujours forte pour les meilleures localisations et les disponibilités faibles, entraînant une progression des valeurs locatives des emplacements n°1. A ce titre, les Champs Elysées ont franchi un nouveau record ces derniers mois (19 000 €/m2/an HT.HC., cession de droit au bail incluse). En revanche, dans les emplacements 1bis et 2, en particulier dans les villes moyennes de régions, la vacance progresse et les loyers ont tendance à stagner, voire baisser.

Dans les mois à venir, les hausses du chômage et de la pression fiscale sur les ménages ne joueront pas en faveur de la consommation. Néanmoins, le faible niveau d’inflation contribuera à soutenir le pouvoir d’achat des ménages. En définitive, sur l’ensemble de l’année 2013, la consommation des ménages devrait être légèrement positive (+0,3% après -0,3% en 2012).

 

 

L’investissement en commerce reste dynamique et totalise 1,5 milliard d’euros sur les neufs premiers mois de l’année

Au cours des neuf premiers mois 2013, le marché de l’investissement en commerce a été animé par la signature d’environ 75 transactions (dont près de 20 portefeuilles), totalisant 1,5 milliard d’euros, répartis de manière à peu près égale entre la Région Parisienne et les Régions. Plus de 40 % du nombre de transactions ont porté sur des engagements inférieurs à 5 millions d’euros. Bien que l’intérêt des investisseurs soit toujours vif pour cette catégorie d’actifs, le montant global investi en commerce pour les neuf premiers mois 2013 représente une baisse de -18 % par rapport à la même période en 2012, en raison d’une offre toujours très restreinte.

L’investissement de commerces de pieds d’immeuble a été relativement dynamique. Totalisant un peu plus de 40 % du nombre de transactions, ils ont représenté plus de la moitié du volume des engagements (787 millions d’euros), portés notamment par quelques grandes transactions, dont l’acquisition par Pramerica du 118 avenue des Champs-Elysées pour 135 millions d’euros et la cession par Vivarte à la Française AM d’un ensemble de boutiques en emplacement n°1 à Paris et en régions pour un montant global de 200 millions d’euros. Les investisseurs continuent de porter un intérêt particulier pour cette typologie de commerce, spécialement pour le « prime ».

Les transactions de centres commerciaux ont été relativement peu nombreuses eu égard à la faiblesse de biens aujourd’hui disponibles sur le marché. Toutefois, quelques transactions d’envergure ont été signées depuis le début de l’année, à l’image de Val Thoiry en Région Parisienne acquis par Eurocommercial Properties pour 111 millions d’euros ou Les 3 Moulins à Issy-les-Moulineaux acheté par Union Investment. Les cessions devraient s’accélérer au cours des prochains mois à la faveur des arbitrages stratégiques en cours de préparation par les grandes foncières de centres commerciaux.

Les actifs de périphérie ont représenté une part relativement modeste du volume total investi en immobilier de commerce (19 %). Néanmoins, ils ont constitué une part importante du nombre de transactions au cours de 9 premiers mois de l’année. Citons notamment la cession par la Foncière des Murs à Sofidy d’un portefeuille composé de magasins Jardiland pour 35 millions d’euros, celui d’un portefeuille de magasins Conforama acheté par La Française AM pour 32 millions d’euros ou encore des restaurants Quick et Courtepaille acquis par Primonial pour 22 millions d’euros. Une autre transaction composée de galeries marchandes et de retails parks cédés par Immochan à CNP pour 160 millions d’euros a contribué à animer le marché.

Les rendements « prime » de commerces des pieds d’immeuble et des parcs d’activité commerciale sont en baisse comparativement au 3ème trimestre 2013 et s’établissent respectivement à 4% et 5,8% au 3ème trimestre 2013. Pour sa part, le taux « prime » des centres commerciaux se stabilise à 4,9%. Au cours des prochains trimestres, plusieurs transactions significatives devraient dynamiser le marché de l’investissement de commerce.

source: BNP Paribas

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