Les avantages de l’investissement en murs de boutique

Investir dans un local commercial est bien souvent un placement immobilier profitable. En cas de location, les rendements sont potentiellement plus élevés que dans le cas de logements et les risques (notamment d’impayés) sont moindres.

L’expérience vous tente ? Voici ce qu’il faut savoir.

Investir dans un local commercial consiste à acquérir les murs d’un commerce dans le but de les louer à un exploitant, le terme consacré est « murs de boutique ».

Avantage n°1 : la rentabilité
En moyenne, les taux de rentabilité dans les investissements immobiliers se situent plutôt entre 2% et 5%. Pour les murs de boutique, l’investissement est bien meilleur et peut générer entre 4% et 8% de rendement annuel.

Pour bien choisir son investissement, il faut avoir en tête que le prix de location ne se détermine pas en fonction de la surface mais à partir du loyer. On comprend dès lors que l’emplacement constitue un critère déterminant dans le choix de l’investissement. Plus le chiffre d’affaires du commerçant sera bon plus le loyer pourra être élevé et donc l’investissement rentable. Il est donc important de privilégier des lieux passants, des rues commerçantes… et de se faire accompagner par un spécialiste des murs de boutique pour sélectionner le bon locataire et valider sa solvabilité.

Avantage 2 : un engagement dans le temps
Autre point à connaître, le bail commercial est d’une durée de 9 ans avec des échéances triennales, le fameux bail « 3-6-9 ».
Cela constitue une garantie pour l’investisseur puisque le locataire ne peut pas rompre le bail en dehors de la fin des périodes triennales.

Avantage 3 : une sécurité renforcée
Bon à savoir également, lors de la sélection du locataire il est indispensable d’avoir recours à une garantie bancaire ou une caution personnelle. Ainsi, l’investisseur évitera toute perte de loyer en cas d’incident de parcours ou de cessation d’activité du locataire qui pourrait entraîner un impayé du loyer.

Toutefois, il est bon de savoir que lors que l’investisseur est confronté à ce type de situation, les recours judiciaires sont beaucoup plus efficaces et rapides que dans la location d’appartement.

Pour tout savoir sur le sujet, n’hésitez pas à nous contacter.

 

Renouvellement du bail commercial : dans quels cas refuser

La condition pour que le locataire renouvèle son bail commercial est qu’il l’ait exploité effectivement pendant au moins les trois années précédant la fin du bail.
Plus précisément d’ailleurs l’exploitation doit se faire en conformité avec la destination contractuellement prévue bien que la jurisprudence soit moins stricte sur ce point.
À noter, l’exploitant peut être un tiers avec lequel le locataire a fondé une société en participation (sauf mention d’une interdiction expresse dans le bail).

A contrario, la cessation de l’exploitation du fonds par le locataire permet au propriétaire bailleur de refuser le renouvellement du bail au locataire lui faisant perdre son bénéfice au statut des baux commerciaux.

Si le propriétaire suspecte une cessation d’exploitation, il doit envoyer une mise en demeure au locataire de se justifier dans un délai d’un mois.
Si le locataire n’y a pas remédié, le propriétaire peut lui alors refuser son droit au renouvellement.

Dans le cas où le locataire n’a pas exploité le fonds durant les trois années précédant la fin du bail, la mise en demeure n’est pas obligatoire. Le locataire ne peut, en effet, pas contester le refus du renouvellement de la part du bailleur en invoquant le défaut de mise en demeure.

Bon à savoir : la jurisprudence a déterminé des cas légitimes d’inexploitation, :

  • Une inexploitation résultant d’un refus du propriétaire de faire des travaux indispensables à l’exploitation du fonds.
  • Une inexploitation résultant d’une obligation du locataire de transférer les fonds dans d’autres locaux en raison d’un projet d’expropriation.

Dans ces cas, le propriétaire bailleur ne peut pas refuser le renouvellement du bail.

Source Agorabiz

Le commerce parisien va bien

Le commerce à Paris se porte bien, les loyers sont stables et les nouveaux concepts se multiplient. Explications.

Si le marché des boutiques à Paris est florissant c’est bien sûr grâce au tourisme mais également grâce aux parisiens qui sont de bons consommateurs.

Alors que les commerces de bouche et la restauration ont le vent en poupe (et sont parfois regroupés dans les lieux dédiés « food halls », « Food Society » « Ateliers Gaité »), la beauté et les cosmétiques ou encore les enseignes de sport investissent également l’espace.

La bonne performance des commerces parisiens est due notamment à la capacité des enseignes à se rénover et à se renouveler pour coller au plus près et au plus vite aux attentes des consommateurs. C’est ainsi que l’on assiste à la multiplication des concepts urbains d’enseignes solidement établies en périphérie, « boutiques de marques, boutiques de pure-players du web.
Autre tendance, les commerces en pied d’immeubles se développent notamment sur la rive droite ; un phénomène qui devrait encore s’amplifier dans les prochains mois. A noter, enfin, que le luxe est toujours bien présent aux alentours des champs Elysées.

Source Agorabiz

Enregistrer

Le commerce de détail progresse

La croissance des ventes du commerce de détail reste forte en 2018

Une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate révèle qu’en 2018, le marché européen du retail affichera une hausse de 1,7 % en 2018 et projette une augmentation de 2,1 % en 2019.

Par ailleurs, le marché doit faire face à des changements structurels, les points de vente physiques souffrant de la concurrence du digital. Les ventes en ligne continuent d’augmenter en Europe, de 13,6 % en 2017 mais à une vitesse moindre par rapport à 2016 où la progression était de 15,6 %.

 Boutique

Près de 58 Mds € investis en Europe

En année glissante, du premier semestre 2017 au premier semestre 2018, l’investissement en commerce est resté stable en Europe, à 58 Mds €. Il représente le deuxième secteur de l’immobilier d’entreprise après l’immobilier de bureaux. Et s’il affiche moins d’1% de perte d’investissement dans sa globalité, les volumes se sont maintenus à un niveau supérieur à la moyenne des dix dernières années. Le Royaume-Uni affiche un recul de 17 % et l’Allemagne de 10 % alors que la France progresse de 17 %.

 

Les loyers « prime » élevés dans les rues commerçantes de luxe

Selon l’étude, les loyers « prime » restent élevés sur le segment des rues commerçantes dites de luxe. À Londres, Old Bond Street est en tête du podium avec un loyer moyen de 2 278 €/m²/mois suivi par Les Champs-Élysées à Paris à 1 833 €/m²/mois. En termes de valeur, Milan et Zurich arrivent loin derrière à 600 €/m². Les villes allemandes Francfort, Berlin et Munich oscillent entre 300 et 370 €/m². Parmi les villes les moins chères, Lisbonne à 130 €/m², Varsovie à 100 €/m², Vilnius à 55 €/m².

 

 

Source : AgoraBiz

Commerce et digital : 5 tendances à venir

On ne le répètera jamais assez, le commerce physique et le commerce digital ne s’opposent pas, ils se complètent et proposent au consommateur une offre toujours plus personnalisée. L’alliance du contact physique et du digital a désormais un nom : le phygital.

C’est ce qu’évoque Paris Retail Week et Havas qui ont étudié les 5 tendances qui vont changer le commerce dans les prochaines années.

Voici ce qu’il en ressort :

1  – Technologies et outils permettant d’améliorer la prise de décision

  • De plus en plus de personnalisation, grâce à une exploitation des données
  • Faire ses courses deviendra toujours plus aisé notamment au moment du passage en caisse
  • Croissance de la part de marché du commerce électronique, notamment pour les produits proposés en supermarchés.

2 – Innovations en matière de mise en avant des produits dans les points de vente comme par exemple des rayons intelligents

3 – Créer une expérience client différenciante en créant des liens affectifs avec les consommateurs (valeurs, expériences dans les boutiques et en dehors

4 – Le Big Data, qui va rendre de plus en plus accessibles les données sur les consommateurs

5 – Lier les analyses et la rentabilité du point de vente (expérience de tarification dynamique en magasin, optimisation du parcours client…)

 

 

 

Enregistrer

Bail commercial : Quid de la taxe sur les ordures ménagères ?

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 septembre 2018 n°17-22498, confirme sa jurisprudence et rappelle que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur (et récupérée par le bailleur) qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail, car elle ne constitue pas une charge afférente à l’immeuble.
Cette situation est malheureusement courante pour les baux antérieurs à la loi Pinel du 18 juin 2014 qui comportent le plus souvent des clauses très générales.

Les bureaux européens séduisent les investisseurs Coréens

La Corée du Sud triple ses placements en immobilier de bureaux en 2017. Sept marchés dont la France sont prioritaires.

Les investissements chinois en immobilier de bureaux ont atteint, en 2017, des sommets en Europe avec 9,5 Mds €, en forte hausse par rapport à la moyenne de 2,7 Mds € enregistrée sur 5 ans.
Par ailleurs, la part de la Corée du Sud est passée de 8 % des investissements asiatiques en Europe au cours des cinq premiers mois 2017 à 25 %.

95 % des investissements immobiliers asiatiques sont tournés vers sept marchés prioritaires. La France vient en troisième position après le Royaume-Uni et l’Allemagne, suivie par les Pays-Bas, l’Italie et la Belgique.

Une affaire à suivre.

Source Agora Biz

Enregistrer

Et si vous testiez votre idée de commerce avant de vous lancer ?

 

 

 

C’est la proposition du « Testeur de commerce » qui permet aux entrepreneurs de tester, sur une durée déterminée, leur concept en conditions réelles. Précisions.

Pour aider les entrepreneurs qui se posent souvent de nombreuses questions avant de louer ou d’acheter une boutique, la SEMAEST a ouvert le Testeur de commerce.
Grâce à cette initiative originale, les futurs commençants peuvent tester leur commerce en conditions réelles en louant cet espace disponible sur des périodes allant de 15 jours à 4 mois.

Une opportunité souvent saisie par les créateurs de nouveaux concepts de commerces ou de nouveaux formats de vente sans prendre le risque d’un bail à long terme. Ce local peut également favoriser le développement physique de concepts nés sur internet, répondant ainsi à la tendance du multicanal.

A aujourd’hui, 25 porteurs de projet ont pu expérimenter leur concept dans le Testeur de commerce Semaest.

Ouvert fin 2015, le Testeur de commerce, d’une surface de 65m², est situé à l’angle de la rue du Château-d’Eau et de la rue de Lancry, dans le 10e arrondissement de Paris.

Pour en savoir plus https://www.semaest.fr/nos-realisations/le-testeur-de-commerce

Charges foncières que peut-on déduire ?

 

 

 

 

Voici les dispositions dérogatoires aux règles de droit commun concernant la déduction des charges pour la détermination du revenu net foncier imposable au titre des années 2018 et 2019 :

  • charges foncières dites « récurrentes ». – « Afférentes à des dettes dont l’échéance intervient en 2018, ne sont déductibles que pour la détermination du seul revenu net foncier imposable de l’année 2018, nonobstant leur date de paiement. Ces charges dites « récurrentes » sont celles que le bailleur doit supporter chaque année à raison du bien loué et sur l’échéance desquelles il ne peut influer. Il s’agit des dépenses mentionnées aux a bis, a quater et c à e bis du 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts (CGI). À ce titre, sont concernées les provisions pour charges de copropriété prévues à l’article 14-1 et au I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par les propriétaires » ;
  • charges foncières dites « pilotables ». – « C’est-à-dire les dépenses de travaux mentionnées aux a, b et b bis du 1° et aux c à c quinquies du 2° du I de l’article 31 du CGI, leur déductibilité au titre de l’année 2019 sera égale à la moyenne des charges supportées sur les années 2018 et 2019 (règle dite de la moyenne). Ces dispositions conduisent ainsi à apprécier globalement sur les années 2018 et 2019 le montant des travaux déductibles en 2019 et ont notamment pour objectif de ne pas dissuader les contribuables de réaliser des dépenses de travaux en 2018 et d’éviter ainsi une concentration de telles dépenses sur 2019. En effet, ces comportements optimisants seraient préjudiciables tant pour le budget de l’État que pour la préservation de l’activité économique en 2018 des professionnels du bâtiment. Toutefois, pour tenir compte des situations subies dans lesquelles le contribuable n’a pas la possibilité de choisir la date de réalisation, entre 2018 et 2019, des dépenses de travaux, la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic de copropriété en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ou sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label délivré par la Fondation du patrimoine » ;
  • provisions pour charges de copropriété. – « Mentionnées au a quater du 1° du I de l’article 31 du CGI, peuvent également intégrer des dépenses de travaux au titre des charges visées au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Aussi, afin d’assurer un traitement identique à l’ensemble des dépenses de travaux, les 2 et 3 du K du II de l’article 60 modifié de la loi n° 2016-1917 de finances pour 2017 disposent que les provisions mentionnées au a quater du 1° du I de l’article 31 du CGI au titre des dépenses prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant à des dépenses de travaux déductibles : – ouvriront droit, à hauteur de 50 % de leur montant payé en 2018, à une déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 ; – feront l’objet, à hauteur de 50 % de leur montant payé en 2019, d’une réintégration pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2020 ».

Rép. min. n° 7764 : JOAN, 12 juin 2018, p. 5057
Source
Gabriel Neu-Janicki

Les commerces à Paris montent en gamme

En 2017, Paris comptabilise 62.507 commerces et services commerciaux, ce chiffre traduisant une très forte densité commerciale comparée à celle observée dans les centres-villes des grandes villes de province mais aussi par rapport aux 11 autres Etablissements publics territoriaux composant la Métropole du Grand Paris.
Les évolutions commerciales accompagnent et soulignent les transformations de la société parisienne et de ses modes de consommation. Les fortes densités de population et la façon de se déplacer dans Paris, majoritairement à pied, favorisent le maintien de magasins de proximité variés et de petite taille. La montée en gamme d’une partie des commerces est rendue possible par la hausse du pouvoir d’achat des habitants.

Source : enquête CCI et APUR