Bail commercial : Quid de la taxe sur les ordures ménagères ?

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 septembre 2018 n°17-22498, confirme sa jurisprudence et rappelle que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur (et récupérée par le bailleur) qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail, car elle ne constitue pas une charge afférente à l’immeuble.
Cette situation est malheureusement courante pour les baux antérieurs à la loi Pinel du 18 juin 2014 qui comportent le plus souvent des clauses très générales.

Les bureaux européens séduisent les investisseurs Coréens

La Corée du Sud triple ses placements en immobilier de bureaux en 2017. Sept marchés dont la France sont prioritaires.

Les investissements chinois en immobilier de bureaux ont atteint, en 2017, des sommets en Europe avec 9,5 Mds €, en forte hausse par rapport à la moyenne de 2,7 Mds € enregistrée sur 5 ans.
Par ailleurs, la part de la Corée du Sud est passée de 8 % des investissements asiatiques en Europe au cours des cinq premiers mois 2017 à 25 %.

95 % des investissements immobiliers asiatiques sont tournés vers sept marchés prioritaires. La France vient en troisième position après le Royaume-Uni et l’Allemagne, suivie par les Pays-Bas, l’Italie et la Belgique.

Une affaire à suivre.

Source Agora Biz

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Et si vous testiez votre idée de commerce avant de vous lancer ?

 

 

 

C’est la proposition du « Testeur de commerce » qui permet aux entrepreneurs de tester, sur une durée déterminée, leur concept en conditions réelles. Précisions.

Pour aider les entrepreneurs qui se posent souvent de nombreuses questions avant de louer ou d’acheter une boutique, la SEMAEST a ouvert le Testeur de commerce.
Grâce à cette initiative originale, les futurs commençants peuvent tester leur commerce en conditions réelles en louant cet espace disponible sur des périodes allant de 15 jours à 4 mois.

Une opportunité souvent saisie par les créateurs de nouveaux concepts de commerces ou de nouveaux formats de vente sans prendre le risque d’un bail à long terme. Ce local peut également favoriser le développement physique de concepts nés sur internet, répondant ainsi à la tendance du multicanal.

A aujourd’hui, 25 porteurs de projet ont pu expérimenter leur concept dans le Testeur de commerce Semaest.

Ouvert fin 2015, le Testeur de commerce, d’une surface de 65m², est situé à l’angle de la rue du Château-d’Eau et de la rue de Lancry, dans le 10e arrondissement de Paris.

Pour en savoir plus https://www.semaest.fr/nos-realisations/le-testeur-de-commerce

Charges foncières que peut-on déduire ?

 

 

 

 

Voici les dispositions dérogatoires aux règles de droit commun concernant la déduction des charges pour la détermination du revenu net foncier imposable au titre des années 2018 et 2019 :

  • charges foncières dites « récurrentes ». – « Afférentes à des dettes dont l’échéance intervient en 2018, ne sont déductibles que pour la détermination du seul revenu net foncier imposable de l’année 2018, nonobstant leur date de paiement. Ces charges dites « récurrentes » sont celles que le bailleur doit supporter chaque année à raison du bien loué et sur l’échéance desquelles il ne peut influer. Il s’agit des dépenses mentionnées aux a bis, a quater et c à e bis du 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts (CGI). À ce titre, sont concernées les provisions pour charges de copropriété prévues à l’article 14-1 et au I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par les propriétaires » ;
  • charges foncières dites « pilotables ». – « C’est-à-dire les dépenses de travaux mentionnées aux a, b et b bis du 1° et aux c à c quinquies du 2° du I de l’article 31 du CGI, leur déductibilité au titre de l’année 2019 sera égale à la moyenne des charges supportées sur les années 2018 et 2019 (règle dite de la moyenne). Ces dispositions conduisent ainsi à apprécier globalement sur les années 2018 et 2019 le montant des travaux déductibles en 2019 et ont notamment pour objectif de ne pas dissuader les contribuables de réaliser des dépenses de travaux en 2018 et d’éviter ainsi une concentration de telles dépenses sur 2019. En effet, ces comportements optimisants seraient préjudiciables tant pour le budget de l’État que pour la préservation de l’activité économique en 2018 des professionnels du bâtiment. Toutefois, pour tenir compte des situations subies dans lesquelles le contribuable n’a pas la possibilité de choisir la date de réalisation, entre 2018 et 2019, des dépenses de travaux, la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic de copropriété en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ou sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label délivré par la Fondation du patrimoine » ;
  • provisions pour charges de copropriété. – « Mentionnées au a quater du 1° du I de l’article 31 du CGI, peuvent également intégrer des dépenses de travaux au titre des charges visées au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Aussi, afin d’assurer un traitement identique à l’ensemble des dépenses de travaux, les 2 et 3 du K du II de l’article 60 modifié de la loi n° 2016-1917 de finances pour 2017 disposent que les provisions mentionnées au a quater du 1° du I de l’article 31 du CGI au titre des dépenses prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant à des dépenses de travaux déductibles : – ouvriront droit, à hauteur de 50 % de leur montant payé en 2018, à une déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 ; – feront l’objet, à hauteur de 50 % de leur montant payé en 2019, d’une réintégration pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2020 ».

Rép. min. n° 7764 : JOAN, 12 juin 2018, p. 5057
Source
Gabriel Neu-Janicki

Les commerces à Paris montent en gamme

En 2017, Paris comptabilise 62.507 commerces et services commerciaux, ce chiffre traduisant une très forte densité commerciale comparée à celle observée dans les centres-villes des grandes villes de province mais aussi par rapport aux 11 autres Etablissements publics territoriaux composant la Métropole du Grand Paris.
Les évolutions commerciales accompagnent et soulignent les transformations de la société parisienne et de ses modes de consommation. Les fortes densités de population et la façon de se déplacer dans Paris, majoritairement à pied, favorisent le maintien de magasins de proximité variés et de petite taille. La montée en gamme d’une partie des commerces est rendue possible par la hausse du pouvoir d’achat des habitants.

Source : enquête CCI et APUR

Bail Commercial : loyers impayes et liquidation judiciaire

Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), les loyers dus postérieurement à l’ouverture de cette procédure sont dus et doivent être réglés sans délais.

Toutefois, en vertu des articles L.622-14 et L.641-12-3 du Code de Commerce, il ne peut être engagé de procédure à l’encontre du preneur avant l’expiration d’un délai de 3 mois commençant à courir à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective.

Si, pendant ce délai de 3 mois, le bailleur ne peut assigner, il a toutefois la possibilité de notifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui pourra donc être signifié dès le 2ème mois d’impayés afin d’être en mesure d’engager la procédure dès l’expiration du 3ème mois.

Par contre, ce délai de 3 mois est-il toujours applicable dans le cas d’une conversion d’un jugement de redressement judiciaire en liquidation judiciaire ?

Par un arrêt en date du 19 février 2013, la Cour de Cassation a considéré que le délai d’attente de 3 mois pour faire constater la résiliation du bail court à compter du jugement d’ouverture de la procédure ultérieurement convertie.

Aussi lorsqu’un redressement est transformé en liquidation judiciaire, et à défaut de paiement du loyer à compter de la liquidation, le bailleur pourra notifier sans attendre un commandement et d’assigner passé un délai d’un mois en acquisition de la clause résolutoire.

source: Maitre Christian FOURN