Immatriculation et bail commercial, tout ce qu’il faut savoir.

La non immatriculation du locataire au Registre du Commerce et des Sociétés peut s’avérer lourde de conséquences tant pour le bailleur que pour le preneur. Nous avons interrogé Maître Christian FOURN, avocat spécialisé en droit immobilier, qui nous dresse un panorama des points essentiels à connaître en la matière. Interview.

Pourquoi la question de l’immatriculation au Registre du Commerce se pose t’elle dans le cas de baux commerciaux ?

Initialement, le statut protecteur du régime des baux commerciaux était destiné à s’appliquer aux locations consenties aux commerçants exerçant en nom propre ou sous forme de société. L’Article L145-1 du Code du Commerce précise que le statut s’applique aux commerçants immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés.

L’immatriculation est donc un élément essentiel pour l’application du régime des baux commerciaux.

Il convient de noter que la loi a étendu l’applicabilité du régime à d’autres secteurs d’activité tels les artisans, les artistes, les établissements d’enseignement et récemment aux baux affectés à un usage professionnel.. La question de l’immatriculation ne les concerne pas.

Quelles sont les conséquences respectives pour le bailleur et pour le preneur en cas de non immatriculation du locataire ?

Lors de la conclusion du bail il existe deux situations. Soit le bail est conclu avec une personne physique, soit il l’est avec une personne morale.

Pour la première hypothèse, si la personne physique commerçante n’est pas immatriculée au moment de la conclusion du bail, il n’y aura pas d’incidence sur la validité de celui-ci. La jurisprudence est claire sur le fait que la validité du bail ne peut être remise en cause pour défaut d’immatriculation au moment de sa conclusion, à moins bien sur que les parties aient expressément stipulées que l’immatriculation était une condition de la validité du bail, ce qui est rarement le cas.

Dans le second cas, il arrive fréquemment que la société locataire soit en cours de formation au moment de la conclusion du bail ; l’un des associés signe alors le bail au nom et pour le compte de la société en cours d’immatriculation.

Parfois hélas, l’immatriculation n’aura pas lieu.

Du côté du bailleur cela à une incidence importante : il existe un bail mais la société locataire n’existe pas. Il est donc essentiel de prévoir dans la rédaction du bail l’obligation pour le locataire de justifier de son immatriculation dans un délai défini (deux mois par exemple) et de préciser qu’à défaut de justification de l’immatriculation le signataire du bail, personne physique, sera tenu de toutes les obligations découlant du bail ;

Du côté du preneur, il est important d’être vigilant à bien immatriculer son entreprise car à défaut le signataire du bail pourrait être tenu personnellement des dettes de loyer et plus généralement des obligations découlant du bail.

Que se passe t’il en fin de bail ?

C’est au moment du renouvellement du bail que la situation peut sérieusement se compliquer.

En effet, dans le cadre d’un bail commercial le locataire bénéficie d’une protection qui garantie le renouvellement de son bail arrivé à terme. Le législateur a souhaité que le bailleur ne puisse pas dénoncer le bail à sa guise car cela mettrait fin à l’activité commerciale avec toutes les conséquences économiques et sociales que cela pourrait avoir.

Il existe donc un droit fondamental qui est le droit au renouvellement du bail. Le bailleur peut malgré tout, délivrer un congé sans offre de renouvellement mais à condition de verser à son locataire une indemnité d’éviction.

Cependant, pour se prévaloir de ce droit fondamental, il faut que le locataire soit immatriculé au Registre du Commerce. S’il ne l’est pas, le bailleur pourra engager une procédure pour lui dénier le droit au renouvellement sans avoir à l’indemniser.

Le propriétaire doit donc vérifier la question de l’immatriculation en fin de bail ; le locataire de son côté doit faire en sorte de l’être.

Y a t’il des situations spécifiques ?

Oui effectivement. C’est par exemple le cas lorsque le fonds de commerce est détenu par plusieurs propriétaires. Jusqu’à une date récente la jurisprudence voulait que dans ce cas tous les
coïndivisaires du fond ou les co-preneurs soient immatriculés au Registre du Commerce, même ceux qui ne l’exploitaient pas. Il est arrivé que certains commerçants se retrouvent expulsés car l’un des preneurs à bail non exploitant n’était pas immatriculé.

La jurisprudence a pu atténuer cette contrainte dans le cas par exemple d’époux mariés sous la communauté de biens, un seul des époux pouvant être immatriculé.

Depuis, suite à un certain nombre de cas qui pouvaient être considérés comme des abus, le législateur a décidé d’assouplir les conditions de l’immatriculation en dispensant les propriétaires indivis du fond de commerce ou les co-preneurs indivis non exploitant de la formalité de l’immatriculation. Il s’agit de la loi du 4 août 2008 qui apporte un grand changement pratique.

Attention, en cas de démembrement de propriété, l’usufruit comme le nu propriétaire doivent être immatriculés, même si le nu propriétaire n’exploite pas personnellement le fonds.

Troisième situation, dans le cas de l’ouverture d’un établissement secondaire même à quelques rues de l’établissement principal, il faut que le second établissement soit immatriculé faute de quoi il ne pourra pas se prévaloir du droit au renouvellement.