Bail commercial : Point de départ des intérêts de retard venant en déduction de l’indemnité d’éviction

En cas de non-remise des clés, la pénalité de 1 % sur l’indemnité d’éviction par jour de retard ne court qu’à compter de la décision de justice devenue définitive confirmant le montant de cette indemnité.

Selon les articles L. 145-28 et L. 145-29 du code de commerce, si le preneur qui prétend à une indemnité d’éviction peut se maintenir dans les lieux dans l’attente du paiement des sommes dues, il doit, une fois le versement opéré, remettre les locaux au bailleur.

Cette libération des lieux doit intervenir sous un certain délai à compter du versement de l’indemnité (hier, pour le premier jour du terme d’usage suivant l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d’un séquestre et, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-776 de modernisation de l’économie du 4 août 2008, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre).

En cas de non-restitution des clés à la date fixée (et/ou de remise de locaux non libres de toute occupation, V. Civ. 3e, 4 févr. 1986, Bull. civ. III, n° 2 ; 13 oct. 1999, Bull. civ. III, n° 202), l’article L. 145-30 du code de commerce précise que, après mise en demeure, le séquestre devra retenir, au profit du bailleur, 1 % par jour de retard du montant de l’indemnité.

La question qui se posait dans l’affaire ayant débouché sur l’arrêt rapporté était celle de la date à laquelle cette pénalité va commencer à courir.

Au cas particulier, après avoir séquestré l’indemnité d’éviction arrêtée par un jugement du 5 décembre 2006, assorti de l’exécution provisoire, le propriétaire a, au visa de l’article L. 145-30, mis en demeure le locataire de restituer les lieux au plus tard le 30 juin 2007. Les clés ayant été remises par le preneur le 24 octobre 2008, soit largement plus de cent jours après, le bailleur estimait ne plus rien devoir à son cocontractant.

Il est entendu par les juges du fond (Bordeaux, 22 mars 2010), qui blâment le preneur pour ne pas avoir empêché le jeu de l’article L. 145-30 en ne sollicitant pas l’arrêt de l’exécution provisoire.

Cette sentence est cassée, le juge du droit reprochant au juge bordelais de s’être prononcé en ce sens, tout en constatant que ce n’est que par un arrêt du 7 janvier 2008, devenu définitif, que la cour d’appel a confirmé le montant de l’indemnité d’éviction (V. déjà, à propos d’une consignation de l’indemnité par un jugement assorti de l’exécution provisoire, jugeant que la pénalité de 1 % ne peut commencer à courir tant que n’a pas été fixé, par une décision passée en force de chose jugée, le montant de l’indemnité d’éviction, Civ. 3e, 5 avr. 2006, Bull. civ. III, n° 92).

Et le fait, pour le bailleur, d’avoir mis son cocontractant en demeure de libérer les lieux pour une date erronée lui interdit d’exciper de l’article L. 145-30, alors même qu’il s’est, comme en l’espèce, écoulé plus de cent jours entre la fixation définitive du montant de l’indemnité d’éviction et la libération des locaux (précisant que si la mise en demeure n’est soumise à aucune forme ni à aucun délai, elle doit cependant être suffisamment explicite pour éclairer le locataire sur la consistance de ses droits et obligations, V. Civ. 3e, 19 mars 1997, Bull. civ. III, n° 63).

Qui a dit que « le temps c’est de l’argent……. »

Cour de Cassation, 3ème Cahmbre Civile, 2 octobre 2012 n° 11-17098

source: Gabriel Neu-Janicki –  LaVieImmo.com

Bail commercial : Liste des charges locatives

Le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition concernant les charges locatives applicables aux preneurs. Un arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 2012, n°11-21108, rappelle que le décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables en matière de bail d’habitation ne peut être appliqué à un bail commercial qu’à la condition que les parties soient convenues expressément de s’y soumettre contractuellement. Les parties à un bail commercial peuvent donc tout prévoir, y compris un loyer net de charges ou un forfait charges.

source: Actu LBVS AVOCATS cyrilsabatie@free.fr

Comment déterminer la valeur locative d’une boutique ?

Déterminer la valeur locative d’une boutique constitue une question majeure pour les investisseurs. Le calcul de ce prix fait appel à plusieurs paramètres qui se conjuguent entre eux. Précisions.

En général, la valeur locative est calculée d’après une méthode dite « au mètre carré ». Elle consiste à calculer la surface pondérée des lieux et à chercher des loyers de comparaison.

Le calcul de la surface pondérée permet une comparaison objective partant du principe que deux locaux ne sont jamais totalement similaires. Ce calcul s’effectue en partant du nombre de m2 auquel est appliqué un coefficient par zone (façade, sous sol, …) en fonction de la configuration de la boutique. L’application de ce coefficient permet de déterminer ce que l’on appelle le prix au m2 base boutique (m2B).

La seconde étape consiste à rechercher les loyers appliqués pour des commerces similaires à proximité en analysant, en complément du prix au m2B, le degré de commercialité.

Il faut ajouter à cela qu’il existe un écart entre le prix de première location et une valeur locative de renouvellement. Cela est dû à l’évolution juridique du local dans le temps. Lors de la première location, le bien est apprécié en fonction de la surface de vente (sous-sol, étage, …) et obéit essentiellement à la loi du marché.

En cas de renouvellement, le code du commerce indique que le loyer doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur se détermine d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La plupart des critères caractéristiques des lieux ont déjà été pris en considération dans le calcul de la surface pondérée ; néanmoins, il est intéressant de préciser que certains peuvent être valorisants comme par exemple l’existence d’une terrasse pour un café qui peut entraîner une majoration allant jusqu’à 15%.

La destination des lieux peut avoir un impact sur le prix. Un bail qui permet « tout commerce » sera ainsi mieux valorisé qu’un bail ne permettant qu’une seule activité.

Autre facteur d’incidence, un bail qui transférerait une partie des obligations du bailleur au preneur entrainerait une minoration de la valeur locative.

Mais c’est surtout l’environnement commercial qui constitue l’élément essentiel du calcul du loyer, surtout si le local est situé sur une artère animée. Précisons toutefois que l’analyse de la commercialité se fait en fonction du type de commerce exercé et non selon les types de commerces autorisés par le bail.Pour information, sachez qu’il existe des méthodes de calcul spécifiques pour des locaux dits monovalents c’est à dire aménagés en vue d’une seule activité. C’est le cas pour les hôtels, théâtres, cinémas et cliniques.

Ce qu’il faut retenir c’est que la détermination de la valeur locative, élément stratégique pour le bailleur, prend en compte de multiples critères. Il est donc important de s’adresser à des spécialistes tels que ceux de Jacar Immobilier.

Bail commercial, société en formation et faculté de substitution

La manière dont est rédigé le bail, quand une société est en formation, a des conséquences importantes quant aux engagements financiers qui peuvent être ceux des fondateurs

Il peut paraître redondant de dire que le rédacteur d’un acte juridique doit tenir la plume, ou le clavier, en tremblant mais cela fait cependant d’une constante réalité.

Ainsi, le rédacteur d’un bail intervenant dans l’hypothèse de la création d’une société se trouve confronté à des possibilités diverses qui génèrent des conséquences distinctes.

Des personnes physiques peuvent conclure un bail, lequel précise qu’elles interviennent pour le compte d’une société en formation.

En ce cas, une fois la société immatriculée et si les engagements des fondateurs ont été repris par elle, alors le bail est réputé avoir été conclu dès l’origine pour son compte.

Mais dans l’hypothèse où un bail est établi pour le compte de personnes physiques avec possibilité de substitution au bénéfice d’une société la situation est différente.

En cette hypothèse, il s’agit d’une faculté offerte laquelle nécessite que le bailleur soit informé de la volonté du locataire de se substituer une autre personne.

Et si cette information n’est pas donnée, la Cour de Cassation estime, notamment dans un arrêt du 15 mai 2012, que c’est à bon droit qu’un commandement de payer est délivré non à la société mais aux personnes physiques lesquelles seront donc tenues des dettes.

(Cour Cass., 15 mai 2012, 11-16069)

source: www.lavieimmo.com

Bail commercial : Responsabilité du bailleur en cas de trouble de jouissance causé par un tiers

Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, Mme X… a donné à bail à M. Y… un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble et un appartement à usage d’habitation au premier étage ; que se plaignant de troubles de jouissance subis depuis 2003, émanant de M. Z…, locataire d’un appartement dans le même immeuble donné à bail par la même bailleresse, M. Y… a résilié son bail d’habitation et cessé son activité en septembre 2007 puis assigné la bailleresse en résiliation du bail commercial et dommages-intérêts.

Pour rejeter ces demandes,la Cour d’appel a relevé que l’essentiel des agissements de M. Z… était concentré sur l’année 2007, qu’en 2004 M. Y… n’avait eu recours aux services de police qu’à quatre reprises pour des nuisances émanant surtout de la compagne de M. Z…, qu’en 2003 et 2005 il n’y avait eu qu’une intervention des services de police et de même en 2006 pour un début d’incendie dans le local commercial de M. Y… sans que le nom de M. Z… soit mentionné, l’arrêt retient que Mme X… ne pouvait faire plus que de délivrer, comme elle l’a fait, à son locataire des courriers recommandés lui rappelant ses obligations, qu’elle lui a, le 28 mars 2007, donné congé pour le 30 septembre 2007 puis a saisi le juge des référés aux fins d’expulsion et que la bailleresse, ayant mis en œuvre tous les moyens dont elle disposait pour assurer la jouissance paisible des lieux à M. Y…, ne peut être tenue pour responsable des agissements graves et répétés de M. Z…

Au visa de l’article 1719 3° du Code Civil qui précise que le bailleur est obligé d’assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, la Haute Cour va néanmoins casser cette motivation car elle rappelle que: « Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. »

Cette décision qui mérite approbation d’un point de vue du droit ne semble pourtant pas prendre en considération les diligences du bailleur qui a essayé de mettre nombre de moyens en œuvre pour faire cesser ce trouble. La sanction est plutôt lourde puisqu’il devra indemniser son locataire.

Pour les professionnels et les autres, il conviendra de penser à insérer dans le bail, si ce n’est déjà fait, une clause de garantie contre tout recours à l’encontre du bailleur pour des troubles de jouissance causés.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mai 2012 n°11-19233

Baux commerciaux : extension de la destination contractuelle et déplafonnement

Nous avions commenté précédemment un arrêt de la Cour de Cassation en date du 14 septembre 2011 qui avait décidé qu’une modification des facteurs locaux de commercialité pouvait entrainer le déplafonnement du loyer, à condition que cette modification ait une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

A la suite de cet arrêt, certains auteurs se sont interrogés pour savoir si les autres motifs de déplafonnement telles que la modification de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des caractéristiques du local devaient eux aussi avoir une incidence favorable sur l’activité pour entrainer le déplafonnement.

La Cour de Cassation vient d’apporter une réponse par un arrêt du 18 janvier 2012.

En présence d’une extension de la destination contractuelle du bail qui permettait au locataire d’adjoindre deux autres activités, le déplafonnement est possible dès lors que ces modifications sont considérées comme notables.

Toutefois, les Juges n’ont pas à rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

Concrètement, il peut être judicieux d’accepter des extensions d’activité qui pourraient être réclamées par le locataire, surtout en présence d’un faible loyer, car cela vous ouvrira la voix du déplafonnement en fin de bail.

source : Maitre Christian FOURN

Bail commercial : le bailleur ne peut agir en expulsion du sous-locataire

Un récent arrêt de la Cour de cassation(1) confirme que malgré le défaut de concours du bailleur à l’acte de sous-location, le bailleur ne peut obtenir l’expulsion du sous-locataire en cours de bail.

L’article L. 145-31 alinéas 1 et 2 du code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

Il est établi par une jurisprudence constante en la matière que l’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte(2). A défaut, le sous-locataire ne peut prétendre exercer son droit au renouvellement(3).

Lorsque la sous-location n’a pas été autorisée ou lorsque le bailleur n’a pas concouru à l’acte, il peut se prévaloir d’une éventuelle clause résolutoire du bail pour obtenir la résolution du bail principal. En l’absence d’une telle clause, il peut demander la résolution judiciaire du bail principal(4). Le bailleur peut également se prévaloir de cette irrégularité pour refuser le renouvellement du bail principal(5).

Il appartient toutefois aux juges du fond d’apprécier si le défaut de concours du bailleur a suffisamment d’importance pour prononcer la résiliation du bail. Il peut en effet simplement être alloué des dommages et intérêts au bailleur(6). Par ailleurs, il a été jugé que le fait que le bailleur n’ait pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de renouvellement du bail, dès lors que l’existence de la sous-location était parfaitement connue du bailleur et qu’il l’avait ainsi tacitement agréée(7).

Rappelons que la sous-location n’entraîne pas de rapport juridique entre le bailleur et le sous-locataire. Ainsi, à défaut d’avoir respecté les formalités exigées par l’article L. 145-31 du code de commerce, l’acte de sous-location est inopposable au bailleur mais ce dernier ne dispose pas du droit d’expulser le sous-locataire en cours de bail. C’est ce que nous rappelle l’arrêt précité du 1er février 2012 qui confirme un précédent arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 janvier 2011.

(1) Cass. 3e civ. 1er février 2012, n° 10-22.863 ; n° 10-23.818 ; n° 11-10.027.
(2) Cass. com. 8 octobre 1958, Bull. civ. III, n° 335.
(3) Cass. 3e civ. 19 septembre 2006, Administrer n° 393 novembre 2006, p. 35.
(4) Cass. 2e civ. 2 octobre 2002 pour un défaut de concours à l’acte du bailleur.
(5) Cass. 3e civ. 21 novembre 2001, AJDI 2002, 126, obs. DUMONT.
(6) Cass. com. 15 février 1961.
(7) CA Paris 9 septembre 2009, RJDA 2010, n° 127.

source: FNAIM

BAUX COMMERCIAUX : agrement du bailleur en cas de cession

Certains baux commerciaux prévoient, en cas de cession du fonds de commerce, la nécessité pour le locataire d’obtenir préalablement l’agrément du bailleur.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt en date du 15 juin 2011, que le refus d’agrément doit revêtir un caractère légitime et qu’à défaut, le bailleur pourrait être condamné à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de l’échec du projet de cession.

Il convient donc de faire très attention lorsqu’on utilise l’arme du véto dans le cas d’un projet de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, l’éventuel refus de donner son agrément devant nécessairement être fondé.

source: Maitre FOURN Christian


BAUX COMMERCIAUX : Obligation de délivrance du bailleur

Il est rappelé que le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à l’activité projetée telle que visée dans le bail commercial.

Un locataire, poursuivi pour un arriéré de loyers, avait sollicité la résiliation du bail pour non-conformité des locaux.

Une Cour d’Appel l’avait débouté de sa demande car malgré la non-conformité, il avait pu, pendant toute la durée du bail, exploiter les locaux tout comme le précédent locataire.

La Cour de Cassation, par un arrêt en date du 11 octobre 2011 a censuré la Cour d’Appel considérant que le bail devait faire l’objet d’une résiliation à partir du moment où les locaux n’étaient pas conformes à l’activité exercée dans les lieux même si cette activité n’avait pas été paralysée.

Deux conséquences pratiques au regard de cette décision :

  • Il est impératif de veiller à la parfaite conformité des locaux à l’activité qui devra y être exercée avant la conclusion du bail et ce, d’autant, qu’à défaut tout administrateur de biens verrait sa responsabilité engagée  ;
  • Il est judicieux de veiller à ce que le bail commercial comporte une clause par laquelle l’ensemble des mises en conformité, notamment au regard des règles sanitaires, de sécurité incendie et celles résultant du droit du travail, soient transférées à la charge du preneur et ce, de manière explicite et non équivoque.

source: Maitre FOURN Christian

Le congé et la demande de renouvellement, des paramètres stratégiques en matière de baux commerciaux

Lorsqu’un bail professionnel ou d’habitation arrive à terme, il se reconduit en principe pour une même durée que celle du bail initial.

Il en va tout autrement pour les baux commerciaux.

Bien connaître les règles spécifiques qui s’appliquent au propriétaire comme au locataire peut être déterminant pour chacune des parties.

JACAR IMMOBILIER fait le point avec Maître Christian FOURN, Avocat spécialisé en droit immobilier. Interview :

Que l’on soit propriétaire ou locataire, quelles sont les règles pour mettre un terme à un bail commercial ?

Le bail commercial est en principe d’une durée de 9 années.

A l’issue de cette période, si le bailleur et le preneur restent silencieux, le bail se poursuit pour une durée indéterminée jusqu’à ce qu’une des parties au contrat reprenne l’initiative.

Le bailleur peut délivrer un congé et le preneur, quant à lui, un congé ou plus généralement une demande de renouvellement.

Le bailleur peut délivrer son congé pour le terme du bail à condition que celui-ci soit notifié par huissier au moins 6 mois à l’avance. Le locataire, de son côté, ne peut pas encore formuler sa demande de renouvellement, celle-ci étant uniquement recevable lorsqu’il reste moins de 6 mois avant la fin du bail.

Lorsque le terme du bail est passé et le que le contrat se poursuit pour une durée indéterminée, le bailleur peut notifier à tout moment son congé en respectant un préavis de 6 mois et à condition que le congé soit notifié pour la fin d’un trimestre civil.

Le preneur, quant à lui, peut notifier à tout moment sa demande de renouvellement, celle-ci prenant effet pour le trimestre civil suivant la délivrance de l’acte.

A titre d’exemple, lorsque le bail s’est poursuivi au-delà de son terme, le bailleur pourrait aujourd’hui délivrer un congé à son locataire prenant effet au 30 juin 2010 alors que le locataire pourrait notifier sa demande de renouvellement prenant effet au 1er janvier 2010.

Existe-t-il plusieurs types de congés ?

Oui, il existe 4 types de congés que peut délivrer le bailleur à son locataire.

le congé avec offre de renouvellement du bail ;
le congé sans offre de renouvellement mais offre de versement d’une indemnité d’éviction (qui sera généralement fixée par le Tribunal) ;
le congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction (le bailleur devant justifier d’un motif grave et légitime) ;
le congé comportant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux et donc du droit au renouvellement

Il ne sera pas abordé ici les congés spécifiques tels que visés à l’article L.145-18 (construction ou reconstruction de l’immeuble existant) et L.145-23-1 (reprise partiel des locaux à usage d’habitation) du Code de Commerce.

Dans tous les cas, le but du congé est de mettre un terme au bail en cours.

Le locataire peut délivrer un congé soit pour la fin d’une période triennale, soit pour le terme du contrat. Ce congé n’a pas à être motivé mais implique un départ effectif du locataire.

La demande de renouvellement formulée par le preneur met un terme au bail en cours et permet, si le bailleur en est d’accord, de faire partir un nouveau bail aux mêmes clauses et conditions, seul le loyer pouvant, dans certaines conditions être modifié.

Comment savoir quel type de congé donner ?

Chaque congé peut trouver à s’appliquer dans un contexte précis.

  • Le congé sans offre de renouvellement avec versement d’une indemnité d’éviction est en général employé lorsque le propriétaire a un intérêt financier au départ de son locataire.

Rappelons qu’un loyer commercial est plafonné au regard de l’évolution des indices INSEE du coût de la construction.

Or, il arrive fréquemment que le loyer appliqué en fin de bail soit inférieur à la valeur locative.

Si le bailleur ne peut invoquer un motif de déplafonnement, et donc obtenir la revalorisation de son loyer, il est parfois financièrement intéressant d’obtenir le départ du locataire en contrepartie du versement d’une indemnité d’éviction (indemnité qui sera d’ailleurs généralement déductible des revenus fonciers).

Il est souhaitable d’avoir une idée du montant de l’indemnité d’éviction que pourrait payer le propriétaire et déterminer de quelle manière cette indemnité pourrait être amortie par l’augmentation du loyer.

Ce congé doit toutefois être maniée avec précaution car si le bailleur a toujours la possibilité de faire marche arrière et de consentir finalement au renouvellement du bail si l’indemnité qu’il doit verser est trop importante par exemple, la possibilité de changer d’avis peut être paralysé par le départ volontaire du locataire avant la fixation définitive de l’indemnité.

  • Le congé sans offre de renouvellement ni versement d’une indemnité d’éviction est délivrée pour sanctionner un comportement du locataire.

Il appartient au bailleur de justifier d’un motif grave et légitime étant ici rappelé que la gravité des motifs est soumis à l’appréciation souveraine des Juges du Fond.

  • Le congé portant dénégation au bénéfice du statut des baux commerciaux peut s’avérer être une arme redoutable à l’encontre d’un locataire qui aurait pu être négligeant.

Il est en effet rappelé que si le droit au renouvellement est un principe fondamental qui protège tout locataire commercial, encore faut-il pour bénéficier de ce droit, remplir toutes les conditions fixées par la loi et notamment l’obligation d’être immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués, même s’il s’agit d’un établissement secondaire.

Le défaut d’immatriculation du preneur prive ce dernier du droit au renouvellement et le bailleur peut ainsi, dans certaines conditions, lui délivrer congé sans lui proposer le versement d’une indemnité d’éviction.

Ce type de congé sera généralement notifié à un locataire lorsque le loyer plafonné est inférieur à la valeur locative et que le bailleur n’est pas en mesure d’invoquer un motif de déplafonnement.

Le bailleur pourra ainsi relouer son local à moindre frais, à des conditions financières optimales.

  • L’intérêt du congé avec offre de renouvellement va dépendre en général du montant du loyer.

Si au terme du bail en cours, le loyer qui est appliqué est considéré comme normal, alors le bailleur ne tirera que peu d’avantage à délivrer un congé avec offre de renouvellement.

Le seul intérêt pour lui est de contraindre le locataire pour une nouvelle période de 3 années, le preneur ne pouvant donner son congé qu’au terme de chaque période triennale.

Second cas, le loyer est très inférieur à la valeur locative mais le bailleur ne dispose d’aucun moyen pour solliciter le déplafonnement du loyer.

Dans cette hypothèse, le bailleur n’a aucun intérêt à délivrer un congé et il serait plutôt opportun de laisser le bail se poursuivre afin qu’il dépasse une durée de 12 ans, ce qui permettra alors au bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative sans avoir à justifier au préalable de l’existence d’un motif de déplafonnement.

Troisième cas, le loyer en fin de bail est faible et le propriétaire peut invoquer un motif de déplafonnement valable.

Il aura alors intérêt à délivrer un congé avec offre de renouvellement proposant le montant du nouveau loyer qu’il souhaite voir appliqué, loyer qui sera fixé, à défaut d’accord entre les parties, par le Tribunal, qui se prononcera tout d’abord sur la pertinence du motif de déplafonnement puis sur la valeur locative.

  • Enfin, la demande de renouvellement du locataire est plus rarement mise en œuvre.

Le locataire veillera notamment à ce que son bail, s’il se poursuit pour une durée indéterminée au-delà du terme contractuel, ne dépasse pas la durée de 12 années car autrement cela permettra au bailleur de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.

Le locataire sera donc avisé de notifier, par voie d’huissier, sa demande de renouvellement durant la 11ème année au plus tard.

Le locataire peut aussi avoir intérêt à formuler sa demande de renouvellement s’il envisage notamment la cession de son fonds de commerce.

Cette cession sera facilitée si le bail s’est reconduit pour une nouvelle durée de 9 années.

En conclusion, il apparaît clairement que le terme du contrat qui permet la délivrance des congés est un moment crucial dans la gestion des loyers.

Il est donc essentiel de faire appel à un spécialiste en la matière à défaut de quoi, des opportunités significatives pourraient échapper à l’une ou l’autre des parties.