Les nouveaux riches de l’investissement immobilier commercial & d’entreprise français sont les étrangers

Sur les 166 transactions enregistrées depuis le début de 2012 (249 au 1er semestre 2011), 15 sont supérieures à 100 millions d’euros contre 8 un an auparavant. Ces grandes transactions totalisent     3,3 milliards d’euros, soit 59 % de l’ensemble des montants investis dans l’Hexagone contre 30 % au 1er semestre 2011. 
Reflétant un marché de l’investissement très polarisé, l’Ile-de-France concentre 84 % de l’ensemble des montants engagés dans le pays (4,7 milliards d’euros). De fait, 14 des 15 opérations de plus de 100 millions d’euros y sont situées, dont trois transactions supérieures à 500 millions d’euros : le 52-60 avenue des Champs-Elysées et les deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm et Eurosic. Ces trois opérations portent sur quelques actifs prestigieux de la capitale, sièges d’entreprises renommées du quartier central des affaires parisien (Cartier pour la Cité du Retiro, le Figaro dans Neo ou Allen & Overy dans le 52 Hoche) ou emplacement commercial de premier plan sur les Champs-Elysées (immeuble du Virgin Megastore).

« Avec 1 053 445 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au 1er semestre 2012, la demande affiche un niveau peu éloigné de celui du 1er semestre 2011 (1 081 062 m²). Quant aux volumes investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, ils totalisent 5,6 milliards d’euros, soit une augmentation de 4 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. 
Ces chiffres semblent suggérer que le marché français n’est que peu affecté par l’instabilité du climat économique et la grande prudence des acteurs immobiliers, contraints pour certains par des conditions de financement plus drastiques. « La crise, bien réelle, de l’économie ne se traduit pas tant par une atonie générale du marché français que par son très net resserrement. Ainsi, quelques grandes opérations comptent pour une part significative de la demande placée de bureaux ou des volumes investis tandis que le nombre total de transactions est en fort recul, reflétant un marché principalement animé par une palette plus restreinte d’acteurs, de biens ou de secteurs tertiaires » poursuit Olivier Gérard.

La vente de grands ensembles immobiliers renforce le rôle des acteurs étrangers 
Les arbitrages opérés par certains acteurs ont constitué autant de nouvelles opportunités limitant les effets de la rareté de l’offre sur l’évolution des volumes investis, qu’il s’agisse d’institutionnels particulièrement exposés à la crise de la dette (Groupama, qui a cédé le 52-60 avenue des Champs-Elysées), de grands groupes industriels désireux de dégager des liquidités (PSA, qui a vendu son siège de l’avenue de la Grande Armée) ou de fonds allemands en cours de liquidation (Kanam, qui a cédé Neo et Cité du Retiro).
C’est sur ce type de grandes opérations que se sont principalement positionnés les investisseurs étrangers, accentuant la ré-internationalisation du marché hexagonal après un 1er trimestre dominé à plus de 80 % par les acheteurs français.
La part des étrangers représente désormais 51 % du volume des acquisitions contre 46 % il y a un an. Les Moyen-Orientaux et les Asiatiques, fonds souverains en particulier, se sont distingués avec l’acquisition de cinq immeubles totalisant 1,6 milliard d’euros. Ces acteurs diversifient leur patrimoine hors de leur base, privilégiant, après Londres, le marché parisien et ciblant exclusivement les biens les plus prestigieux. Leur dynamisme illustre également l’avantage dont disposent les acteurs en fonds propres, dans un contexte dominé par des difficultés persistantes d’accès au crédit.

Les Français demeurent majoritaires sur le segment des transactions inférieures à 100 millions d’euros et sont principalement représentés par de grands institutionnels, notamment de grandes compagnies d’assurances qui cherchent à diversifier leur allocation d’actifs au-delà des marchés boursiers et obligataires. Les SCPI et OPCI restent également très actifs, majoritairement positionnés ce semestre sur des actifs de bureaux.

source: www.directgestion.com

L’incitation à la transformation de locaux professionnels en immeubles d’habitation

Les sociétés soumises à l’IS cédant des locaux à usage professionnel ou commercial à certains cessionnaires s’engageant à le transformer en immeuble d’habitation, voient leur plus-value de cession taxée à 19% au lieu de 33%.

Lorsqu’une société soumise à l’impôt sur les sociétés cède un local professionnel ou commercial inscrit à l’actif de son entreprise, la plus-value qui en résulte est traitée fiscalement comme un résultat ordinaire.

Cette plus-value est donc taxée au taux de droit commun de 33,33% sous réserve de l’application aux sociétés réalisant un chiffre d’affaires annuel HT inférieur à 7 630 000€ du taux réduit de 15% sur ses 38 120 premiers euros de bénéfices.

Depuis la loi de finances rectificative pour 2011, lorsqu’une société soumise à l’impôt sur les sociétés cède un local à usage de bureau ou de commerce à une autre société soumise à l’impôt sur les sociétés, à une société foncière ou un organisme en charge du logement social et que ce cessionnaire s’engage à le transformer en un immeuble à usage d’habitation dans les trois ans suivant l’acquisition, alors la plus-value réalisée par la société cédante bénéficie d’un régime de faveur.

Cette plus-value n’est plus traitée comme un résultat ordinaire au taux de 33,33% mais fait l’objet d’une taxation au taux de 19% (article 210 F du code général des impôts).

Cette disposition s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014.

Le décret n° 2012-538 du 20 avril 2012 est venu préciser les conditions de l’engagement de transformation en locaux à usage d’habitation de locaux à usage de bureau ou à usage commercial acquis sous le bénéfice de l’article 210 F du code général des impôts. Il précise notamment que l’engagement de transformation du cessionnaire doit être pris dans l’acte constatant la cession du local et qu’une copie de cet engagement doit être jointe à la déclaration de résultat du cédant et à la déclaration de résultat du cessionnaire, établie au titre de l’exercice au cours duquel la cession est réalisée.

 source: Fnaim

61 232 commerces parisiens ont pignon sur rue

 

61 232 :C’est le nombre de locaux commerciaux (au rez-de-chaussée, ayant une vitrine sur rue) recensés à Paris en 2011. Paris compte ainsi en moyenne  193 commerces pour 10 000 habitants, selon l’étude publiée par l’Apur en 2012.

Le cœur de la ville, avec ses commerces de luxe (Place Vendôme, faubourg Saint-honoré) et ses enseignes historiques (Galeries Lafayette, Bazar de l’Hôtel de Ville, Bon Marché,…), continue d’attirer les chalands du monde entier, le commerce de proximité ne faiblit pas, malgré une conjoncture difficile.

Pour 10 000 parisiens, on dénombre aujourd’hui en moyenne 33 boutiques de vêtements, 10 librairies, ou encore 8 boulangeries. Cette offre est complétée par 82 marchés (dont 12 sont couverts).

Parmi les principales tendances de l’évolution des commerces entre 2007 et 2011, notons l’augmentation forte du secteur du bien-être (+11%), des restaurants asiatiques (+17%) et des supérettes (+16%) dont les enseignes fleurissent aux dépens des plus petites épiceries de quartier. Le commerce de gros, le secteur de la librairie/papeterie ou les magasins de photographie connaissent, quant à eux, une forte baisse.

Cette densité commerciale parisienne témoigne d’un dynamisme important qui place aujourd’hui la ville devant Lyon, Marseille et Londres.

www.apur.org

source: direct gestion

La place des réseaux dans le commerce de détail

Depuis quelques années, les réseaux occupent une place prépondérante dans le commerce de détail. Comprendre ce phénomène est important lorsque l’on commercialise des murs de boutique. Voici un bref panorama de la situation dressé à partir d’une enquête INSEE* publiée récemment.

Les trois quarts du chiffre d’affaires du commerce de détail en magasin sont réalisés par les réseaux. Ils interviennent majoritairement dans l’alimentaire non spécialisé, le bricolage et les grands magasins mais aussi – dans une moindre mesure – dans l’habillement, la chaussure et l’électroménager.

Les réseaux occupent une part significative sur le marché puisqu’ils réalisent 65% des ventes de produits alimentaires et 58% des ventes de produits non alimentaires.

Les produits alimentaires sont donc majoritairement vendus et notamment en grandes surfaces. Le constat est impressionnant si l’on considère que les commerces de produits laitiers, de boissons et de poissonneries comportent en réalité peu de réseaux. Mais encore, notons que seuls 4% du chiffre d’affaires du secteur des boulangerie pâtisserie est réalisé par des réseaux alors que ces derniers réalisent un quart des ventes de ces secteurs.

Concernant les produits non alimentaires, les réseaux sont présents en grande partie dans l’optique et la photographie (96% des produits vendus dans ces secteurs) mais aussi dans ceux des revêtements de sols et de murs ou de l’électroménager. En revanche, les fleurs, les jeux et jouets, l’horlogerie et la bijouterie demeurent l’apanage des indépendants.

Dans les secteurs du commerce de détail où les réseaux représentent plus de 50% du chiffre d’affaires, c’est essentiellement sous forme de réseaux intégrés. Les petites surfaces alimentaires font exception à la règle avec des points de vente en groupements et en franchises ; c’est aussi le cas pour les commerces de livres, de journaux et papeterie qui exercent leur activité sous forme de concessions.

* Enquête sur les réseaux et commerces de détail – INSEE

Magasins et Nouvelles Technologies, le duo gagnant

Contrairement aux prédictions de certains Cassandre le commerce de proximité ne sera jamais remplacé par Internet. En effet, une récente enquête montre que 34% des consommateurs veulent absolument voir un article avant de l’acheter mais également, qu’ils sont 33% à souhaiter détenir leur bien juste après l’achat.

Cependant, l’arrivée d’Internet a changé la façon de consommer. Cette évolution s’avère une source d’opportunités pour les commerçants qui sauront les saisir.

La quantité pléthorique d’informations disponibles a augmenté les attentes des personnes en terme de service client en magasin. Concrètement, le client alors qu’il se trouve sur le lieu de vente va utiliser son téléphone pour vérifier les informations sur le produit voire pour regarder ce qu’en disent les autres.

Les nouvelles technologies permettent de répondre au besoin d’information croissant des clients. Plus que jamais ces derniers souhaitent savoir précisément ce qu’ils achètent, ce que contient le produit, où il a été fabriqué, comprendre le détail de ses fonctionnalités,… Le consommateur devient sachant et le revendique

Vendre plus

Aujourd’hui, donner aux consommateurs la possibilité de disposer en magasin des avantages de l’expérience online améliore les ventes.

Il est donc intéressant de faire entrer sur le lieu de vente la technologie interactive. C’est que font par exemple Top shop ou Ray Ban qui permettent de tester sur soi le produit via un écran sans l’essayer réellement. D’autres encore proposent sur un écran un accessoire qui vient en complément de article qui vient d’être choisi dans un rayon.

Ces technologies présentent le double avantage d’être ludiques et de créer une animation mais également d’augmenter le panier moyen.

Le téléphone mobile, média stratégique

Le vendeur équipé d’un téléphone mobile devient autonome et peut se centrer sur le client sans avoir à le laisser seul pour vérifier un stock ou aller chercher un article, il peut désormais appeler un collègue ou encore, comme chez Apple, encaisser directement sur son téléphone. Fini les filles d’attente interminables qui découragent certains acheteurs. Dans certains cas également le client peut effectuer le paiement directement avec son propre téléphone.

Enfin, cette absence d’appareil fixe permet de rendre l’aménagement marketing et plus flexible.

Si cette intégration de la nouvelle technologie en magasin nous apparaît aujourd’hui un peu surprenante c’est à n’en pas douter annonciateur d’une tendance de fond que nous devons avoir à l’esprit.

A suivre de près…

Paris pôle d’attractivité commerciale incontestable

La ville de Paris et l’APUR ont réalisé une enquête sur l’évolution des commerces à Paris. Un résultat riche d’enseignements dont voici un extrait.

En 2011 Paris compte environ 84 000 locaux en pied d’immeubles dont 73% sont en activité.

Le centre de Paris attire aussi bien des consommateurs parisiens que de la France entière voire du Monde entier. Ces dans ces quartiers que l’intensité commerciale est la plus élevée, bien que l’on relève une quinzaine d’autres pôles d’attraction souvent autour des interfaces entre deux quartiers ou en s’appuyant sur des itinéraires commerciaux issus des anciennes voies d’accès à la capitale.

Il existe une soixantaine de rues marchés, véritables centres de quartier et 82 marchés qui complètent cette offre de proximité.

Les comparatifs montrent que Paris bénéficie d’un parc de commerces supérieurs aux grandes villes de province et à Londres.

Une bonne preuve s’il en était besoin qu’investir dans des murs de boutique à Paris est forcément rentable dès lors que l’on est bien conseillé sur le choix de l’emplacement.

Pour lire le rapport en entier

Commerce virtuel commerce réel, quelle concurrence ?

Du magasin à Internet : le panorama du commerce revisité

L’arrivée d’Internet dans tous les secteurs de l’économie modifie radicalement les modèles économiques. Quel impact cela a-t-il sur les consommateurs ? Quelles conséquences les commerçants traditionnels doivent-ils en tirer ? Jacar Immobilier, spécialiste des murs de boutique et de l’immobilier commercial vous propose un tour d’horizon.

Une croissance exponentielle du e-commerce
Le e-commerce se développe extrêmement rapidement, les chiffres à cet égard sont éloquents : le nombre d’acheteurs en ligne a crû de 13% en 2010 pendant que le montant d’achat individuel est passé de 897 à 1104 € la même année.
Mais encore, le nombre de créations de sites Internet en 2010 (17 800) est sans commune mesure avec celui des créations de magasins (600). Si tous les secteurs sont concernés, certains le sont nettement plus que d’autres. C’est le cas du tourisme, des télécoms, du High-tech ou encore des produits culturels et de l’habillement.

Vers un nouveau mode de consommation
Pour les centres commerciaux traditionnels cette concurrence est particulièrement importante. Les sites marchands proposent parfois plus de 14 millions de références et vendent jusqu’à 73 produits par seconde.

Or, le constat est très net, c’est souvent là où le commerce en magasin chute que le e-commerce accroit son chiffre d’affaires ; il n’est donc pas déraisonnable d’en déduire qu’il existe une interaction forte entre les deux.

Comprendre le consommateur pour mieux répondre à ses attentes
Le consommateur dans la majeure partie des cas est ce que les marketeurs appellent « multi canal ». C’est à dire qu’il va, avant d’acheter, se renseigner sur le produit et sur la marque qui l’intéresse aussi bien via Internet qu’en se déplaçant en magasin.
Dès lors ce sont les paramètres de temps et de simplicité qui vont faire la différence.
En réalité, il faut avoir en tête que les deux modèles sont complémentaires ; Internet donne envie au consommateur qui va finir par acheter dans le centre commercial.
Les enseignes l’ont bien compris et c’est pour cela qu’elles jouent désormais sur les deux tableaux quel que soit leur modèle initial.

Les vraies conditions de la concurrence
Pour faire le tour de la question il est intéressant de considérer le contexte global dans lequel cette évolution du commerce se situe.
D’un point de vue de l’emploi, les études montrent que le e-commerce créé 1 emploi pour 516 k€ de CA alors qu’à périmètre égal, le centre commercial va lui créer 1,9 emploi, soit presque le double.

D’un point de vue environnemental, les deux modèles ont des impacts comparables.

Fiscalement, en revanche, on note une certaine distorsion de concurrence au bénéfice du e-commerce comme le montre une récente étude conduite par Capgemini.

Enfin, sur le plan de la réglementation, le e-commerce bénéficie d’une bien plus grande liberté à moult égards : affichage des prix, contrôle qualité, soldes et promotion ou encore collecte des données personnelles et droit de rétractation.

L’ensemble de ces considérations, loin de vouloir décourager les acteurs du commerce en boutique, doit les conduire à réfléchir à leur présence sur le web en complément de leur pratique traditionnelle. Il demeure évident que les boutiques de proximité répondent à un réel besoin des consommateurs. En effet, ces derniers sont plus que jamais demandeurs de service personnalisé et de reconnaissance. Parce que rien ne remplacera l’échange humain, le commerce traditionnel a encore de beaux jours devant lui.