Bail commercial : Responsabilité du bailleur en cas de trouble de jouissance causé par un tiers

Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, Mme X… a donné à bail à M. Y… un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble et un appartement à usage d’habitation au premier étage ; que se plaignant de troubles de jouissance subis depuis 2003, émanant de M. Z…, locataire d’un appartement dans le même immeuble donné à bail par la même bailleresse, M. Y… a résilié son bail d’habitation et cessé son activité en septembre 2007 puis assigné la bailleresse en résiliation du bail commercial et dommages-intérêts.

Pour rejeter ces demandes,la Cour d’appel a relevé que l’essentiel des agissements de M. Z… était concentré sur l’année 2007, qu’en 2004 M. Y… n’avait eu recours aux services de police qu’à quatre reprises pour des nuisances émanant surtout de la compagne de M. Z…, qu’en 2003 et 2005 il n’y avait eu qu’une intervention des services de police et de même en 2006 pour un début d’incendie dans le local commercial de M. Y… sans que le nom de M. Z… soit mentionné, l’arrêt retient que Mme X… ne pouvait faire plus que de délivrer, comme elle l’a fait, à son locataire des courriers recommandés lui rappelant ses obligations, qu’elle lui a, le 28 mars 2007, donné congé pour le 30 septembre 2007 puis a saisi le juge des référés aux fins d’expulsion et que la bailleresse, ayant mis en œuvre tous les moyens dont elle disposait pour assurer la jouissance paisible des lieux à M. Y…, ne peut être tenue pour responsable des agissements graves et répétés de M. Z…

Au visa de l’article 1719 3° du Code Civil qui précise que le bailleur est obligé d’assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, la Haute Cour va néanmoins casser cette motivation car elle rappelle que: « Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. »

Cette décision qui mérite approbation d’un point de vue du droit ne semble pourtant pas prendre en considération les diligences du bailleur qui a essayé de mettre nombre de moyens en œuvre pour faire cesser ce trouble. La sanction est plutôt lourde puisqu’il devra indemniser son locataire.

Pour les professionnels et les autres, il conviendra de penser à insérer dans le bail, si ce n’est déjà fait, une clause de garantie contre tout recours à l’encontre du bailleur pour des troubles de jouissance causés.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mai 2012 n°11-19233

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