Bail Commercial : Projet de loi PINEL

Le projet de Loi PINEL du 21 août 2013 est destiné à protéger les commerces traditionnels aux moyens de simplifications fiscales mais aussi d’un encadrement des loyers.

Tout d’abord, alors qu’aujourd’hui 3 différents indices peuvent se voir appliquer dans le cadre des révisions légales ou contractuelles, le projet prévoit l’abandon de l’indice INSEE du coût de la construction ainsi que l’indice des activités tertiaires (ILAT) afin de retenir uniquement l’indice des loyers commerciaux (ILC) et ce, afin d’éviter les hausses spectaculaires que nous avons pu constater ces dernières années, du moins celles intervenues avant 2009.

Le projet de Loi prévoit surtout que la hausse des loyers commerciaux lors des révisions ou du renouvellement du bail seront limitées à 10 % par an.

Si cette mesure semble être justifiée par la volonté de préserver l’équilibre financier des petites entreprises, elle est toutefois de nature à déséquilibrer plus encore les relations entre bailleur et locataire.

Il convient en effet de rappeler que le bailleur ne peut librement fixer son loyer notamment lors du renouvellement du bail commercial, compte tenu de la règle du plafonnement de loyer qui ne peut excéder aujourd’hui les variations de l’indice INSEE du coût de la construction.

Ainsi, même en présence d’un loyer manifestement sous-évalué, le bailleur ne peut solliciter une augmentation du loyer, sauf à justifier d’un motif de déplafonnement.

Si le texte est adopté en l’état, le bailleur se verra ainsi sanctionné par un deuxième plafonnement.

Concrètement, lors du renouvellement du bail, si le bailleur est en mesure de justifier d’un motif de déplafonnement et se trouve légalement en droit de réclamer la fixation du loyer à la valeur locative, il ne pourra obtenir gain de cause qu’après plusieurs années compte tenu de ce plafonnement de la hausse à 10 % l’an.

Le projet de Loi prévoit par ailleurs certaines mesures qui pourraient rapprocher le régime des baux commerciaux du régime des baux d’habitation et notamment :

–     L’établissement obligatoire d’un état des lieux d’entrée et de sortie ;

–     Un droit de préférence au commerçant lors de la vente des murs des locaux ;

–     Un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties selon un Décret qui prévoira notamment les charges qui ne pourront être, par nature, imputées au commerçant, ce qui entrainerait à terme la fin des baux dits « net de charges ».

Attendons dorénavant que ce texte soit soumis à la lecture de l’assemblée.

source: Maitre Christian FOURN

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