Bail commercial ou bail professionnel

Vous envisagez de louer un local pour votre entreprise et vous vous interrogez sur la nature du bail. Voici ce qu’il faut savoir. 

Les spécificités de chaque bail

Un bail commercial (également appelé bail 3-6-9) est un contrat de location d’un bien immobilier conclu entre un bailleur et un locataire pour une activité commerciale ou artisanale. Le locataire peut le rompre au bout de 3, 6 ou 9 années mais lors de sa conclusion le bail commercial doit avoir une durée minimum de 9 ans. Son renouvellement est automatique dès lors que le locataire est bien inscrit au registre du commerce et qu’il a exploité le fonds de commerce durant les trois dernières années. Si le bailleur s’y oppose, il sera alors redevable d’une indemnité. Le locataire, peut, quant à lui rompre le bail avant son échéance ; il devra alors en faire la demande 6 mois avant auprès d’un huissier.


Le montant du loyer peut être révisé tous les 3 ans. Le dépôt de la caution ne peut pas être supérieur à deux termes du loyer.
Les charges qui doivent être réglées par le locataire sont les dépenses et les taxes locatives ainsi que les charges de copropriété. Un droit d’entrée peut également être demandé. Il correspond au montant du pas de porte.

Un bail professionnel est un contrat de location d’un bien immobilier entre un bailleur et un locataire qui y exercera une activité libérale. Alors qu’un professionnel exerçant une activité libérale pourra bénéficier d’un bail commercial, un commerçant ou un artisan ne peut pas exercer dans un local avec un bail professionnel. Ce dernier est conclu pour une durée de 6 ans minimum. Il peut être rompu par le locataire à tout moment dès lors qu’il respecte un préavis de 6 mois. A l’issue de ces 6 ans, le bail est reconduit si aucune des deux parties n’y a mis un terme.
Le montant du loyer est librement fixé entre les parties ainsi que celui du dépôt de la caution. 

Bail commercial ou bail professionnel, cas pratique

Selon un récent arrêt de la Cour d’appel de Toulouse (2e chambre, 3 Avril 2019 – n° 18/00242),en application de l’article L. 145-2 du Code de commerce et de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux comporte exclusion automatique du régime des baux professionnels, à condition qu’elle soit sans équivoque.

Le contrat de bail portant sur des locaux à usage exclusivement professionnel, pour l’exercice de l’activité d’agent général d’assurance, doit être qualifié de bail commercial et non de bail professionnel dès lors que les parties se sont soumises volontairement au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, le contrat ne comporte aucune référence au régime du bail professionnel.

En revanche, outre qu’il est intitulé « bail commercial », il comporte de nombreuses références aux textes régissant les baux commerciaux et les droits et obligations des parties sont conformes à ce statut.

Ainsi, le preneur dispose d’une faculté de résiliation triennale et il est précisé que le bailleur peut donner congé en fin de bail en offrant de payer une indemnité d’éviction au preneur ou en justifiant d’un motif grave et légitime, ce qui correspond aux dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-17 du Code de commerce.

Au titre de la cession de bail, il est rappelé qu’il s’agit d’un bail commercial et que le preneur ne pourra en aucun cas céder son droit au bail sous quelque forme que ce soit.

La lecture du bail démontre que les parties ont conventionnellement et de manière non équivoque entendu adopter le régime des baux commerciaux. Le congé délivré par le preneur pour le 31 mai 2015 est donc irrégulier, puisque la deuxième période triennale s’achevait le 30 juin 2016.

Les bailleurs, qui n’ont trouvé un nouveau locataire qu’en janvier 2017, sont donc bien fondés en leur demande de paiement du loyer jusqu’au 30 juin 2016.

Source : Gabriel Neu-Janicki

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