Bail commercial : le bailleur ne peut agir en expulsion du sous-locataire

Un récent arrêt de la Cour de cassation(1) confirme que malgré le défaut de concours du bailleur à l’acte de sous-location, le bailleur ne peut obtenir l’expulsion du sous-locataire en cours de bail.

L’article L. 145-31 alinéas 1 et 2 du code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

Il est établi par une jurisprudence constante en la matière que l’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte(2). A défaut, le sous-locataire ne peut prétendre exercer son droit au renouvellement(3).

Lorsque la sous-location n’a pas été autorisée ou lorsque le bailleur n’a pas concouru à l’acte, il peut se prévaloir d’une éventuelle clause résolutoire du bail pour obtenir la résolution du bail principal. En l’absence d’une telle clause, il peut demander la résolution judiciaire du bail principal(4). Le bailleur peut également se prévaloir de cette irrégularité pour refuser le renouvellement du bail principal(5).

Il appartient toutefois aux juges du fond d’apprécier si le défaut de concours du bailleur a suffisamment d’importance pour prononcer la résiliation du bail. Il peut en effet simplement être alloué des dommages et intérêts au bailleur(6). Par ailleurs, il a été jugé que le fait que le bailleur n’ait pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de renouvellement du bail, dès lors que l’existence de la sous-location était parfaitement connue du bailleur et qu’il l’avait ainsi tacitement agréée(7).

Rappelons que la sous-location n’entraîne pas de rapport juridique entre le bailleur et le sous-locataire. Ainsi, à défaut d’avoir respecté les formalités exigées par l’article L. 145-31 du code de commerce, l’acte de sous-location est inopposable au bailleur mais ce dernier ne dispose pas du droit d’expulser le sous-locataire en cours de bail. C’est ce que nous rappelle l’arrêt précité du 1er février 2012 qui confirme un précédent arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 janvier 2011.

(1) Cass. 3e civ. 1er février 2012, n° 10-22.863 ; n° 10-23.818 ; n° 11-10.027.
(2) Cass. com. 8 octobre 1958, Bull. civ. III, n° 335.
(3) Cass. 3e civ. 19 septembre 2006, Administrer n° 393 novembre 2006, p. 35.
(4) Cass. 2e civ. 2 octobre 2002 pour un défaut de concours à l’acte du bailleur.
(5) Cass. 3e civ. 21 novembre 2001, AJDI 2002, 126, obs. DUMONT.
(6) Cass. com. 15 février 1961.
(7) CA Paris 9 septembre 2009, RJDA 2010, n° 127.

source: FNAIM

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