Bail commercial : le bailleur ne peut agir en expulsion du sous-locataire

Un récent arrêt de la Cour de cassation(1) confirme que malgré le défaut de concours du bailleur à l’acte de sous-location, le bailleur ne peut obtenir l’expulsion du sous-locataire en cours de bail.

L’article L. 145-31 alinéas 1 et 2 du code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

Il est établi par une jurisprudence constante en la matière que l’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte(2). A défaut, le sous-locataire ne peut prétendre exercer son droit au renouvellement(3).

Lorsque la sous-location n’a pas été autorisée ou lorsque le bailleur n’a pas concouru à l’acte, il peut se prévaloir d’une éventuelle clause résolutoire du bail pour obtenir la résolution du bail principal. En l’absence d’une telle clause, il peut demander la résolution judiciaire du bail principal(4). Le bailleur peut également se prévaloir de cette irrégularité pour refuser le renouvellement du bail principal(5).

Il appartient toutefois aux juges du fond d’apprécier si le défaut de concours du bailleur a suffisamment d’importance pour prononcer la résiliation du bail. Il peut en effet simplement être alloué des dommages et intérêts au bailleur(6). Par ailleurs, il a été jugé que le fait que le bailleur n’ait pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de renouvellement du bail, dès lors que l’existence de la sous-location était parfaitement connue du bailleur et qu’il l’avait ainsi tacitement agréée(7).

Rappelons que la sous-location n’entraîne pas de rapport juridique entre le bailleur et le sous-locataire. Ainsi, à défaut d’avoir respecté les formalités exigées par l’article L. 145-31 du code de commerce, l’acte de sous-location est inopposable au bailleur mais ce dernier ne dispose pas du droit d’expulser le sous-locataire en cours de bail. C’est ce que nous rappelle l’arrêt précité du 1er février 2012 qui confirme un précédent arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 janvier 2011.

(1) Cass. 3e civ. 1er février 2012, n° 10-22.863 ; n° 10-23.818 ; n° 11-10.027.
(2) Cass. com. 8 octobre 1958, Bull. civ. III, n° 335.
(3) Cass. 3e civ. 19 septembre 2006, Administrer n° 393 novembre 2006, p. 35.
(4) Cass. 2e civ. 2 octobre 2002 pour un défaut de concours à l’acte du bailleur.
(5) Cass. 3e civ. 21 novembre 2001, AJDI 2002, 126, obs. DUMONT.
(6) Cass. com. 15 février 1961.
(7) CA Paris 9 septembre 2009, RJDA 2010, n° 127.

source: FNAIM

Glossaire sur les réseaux et les franchises

Magasin populaire : commerce ayant une surface comprise entre 400 et 2500 m2 et réalisant entre un et deux tiers de son chiffre d’affaires dans l’alimentaire.

 

Réseau : ensemble de points de vente qui présentent des caractéristiques communes (mêmes produits, même offre de services) et qui sont coordonnées par la même société dite la tête de réseau. Il existe différents types de liens possibles entre la tête et les magasins en réseau : intégration, franchise, groupements, …

 

Point de vente en propre ou intégré : point de vente détenu par la tête de réseau ou par l’une de ses filiales.

 

Franchise : magasin de sociétés juridiquement indépendantes et qui bénéficie du savoir-faire, d’une assistance régulière et de l’enseigne du franchiseur dans le cadre d’un contrat de franchise.

 

Licence de marque : se dit lorsque le titulaire d’une marque confère à un tiers le droit d’en faire un usage commercial, notamment à titre d’enseigne.

 

Point de vente sous contrat de commission-affiliation : désigne le cas où le commerçant n’est pas propriétaire de son stock.

 

Point de vente sous contrat de concession : la tête de réseau délivre à un nombre de commerçants (dits les concessionnaires) le droit de vendre son produit. La vente dudit produit est assortie de certaines conditions notamment de commercialisation. Elle est souvent accompagnée d’une exclusivité territoriale.

 

Point de vente adhérent à une centrale d’achat : le point de vente se fournit auprès de la centrale mais ne porte pas l’enseigne du réseau.

 

Point de vente adhérent à un groupement : est un magasin juridiquement et financièrement indépendant qui se regroupe avec d’autres sous forme de coopérative, autour d’une centrale d’achats afin de bénéficier de conditions intéressantes et de mutualiser des fonctions transversales (publicité, …).

La place des réseaux dans le commerce de détail

Depuis quelques années, les réseaux occupent une place prépondérante dans le commerce de détail. Comprendre ce phénomène est important lorsque l’on commercialise des murs de boutique. Voici un bref panorama de la situation dressé à partir d’une enquête INSEE* publiée récemment.

Les trois quarts du chiffre d’affaires du commerce de détail en magasin sont réalisés par les réseaux. Ils interviennent majoritairement dans l’alimentaire non spécialisé, le bricolage et les grands magasins mais aussi – dans une moindre mesure – dans l’habillement, la chaussure et l’électroménager.

Les réseaux occupent une part significative sur le marché puisqu’ils réalisent 65% des ventes de produits alimentaires et 58% des ventes de produits non alimentaires.

Les produits alimentaires sont donc majoritairement vendus et notamment en grandes surfaces. Le constat est impressionnant si l’on considère que les commerces de produits laitiers, de boissons et de poissonneries comportent en réalité peu de réseaux. Mais encore, notons que seuls 4% du chiffre d’affaires du secteur des boulangerie pâtisserie est réalisé par des réseaux alors que ces derniers réalisent un quart des ventes de ces secteurs.

Concernant les produits non alimentaires, les réseaux sont présents en grande partie dans l’optique et la photographie (96% des produits vendus dans ces secteurs) mais aussi dans ceux des revêtements de sols et de murs ou de l’électroménager. En revanche, les fleurs, les jeux et jouets, l’horlogerie et la bijouterie demeurent l’apanage des indépendants.

Dans les secteurs du commerce de détail où les réseaux représentent plus de 50% du chiffre d’affaires, c’est essentiellement sous forme de réseaux intégrés. Les petites surfaces alimentaires font exception à la règle avec des points de vente en groupements et en franchises ; c’est aussi le cas pour les commerces de livres, de journaux et papeterie qui exercent leur activité sous forme de concessions.

* Enquête sur les réseaux et commerces de détail – INSEE

Magasins et Nouvelles Technologies, le duo gagnant

Contrairement aux prédictions de certains Cassandre le commerce de proximité ne sera jamais remplacé par Internet. En effet, une récente enquête montre que 34% des consommateurs veulent absolument voir un article avant de l’acheter mais également, qu’ils sont 33% à souhaiter détenir leur bien juste après l’achat.

Cependant, l’arrivée d’Internet a changé la façon de consommer. Cette évolution s’avère une source d’opportunités pour les commerçants qui sauront les saisir.

La quantité pléthorique d’informations disponibles a augmenté les attentes des personnes en terme de service client en magasin. Concrètement, le client alors qu’il se trouve sur le lieu de vente va utiliser son téléphone pour vérifier les informations sur le produit voire pour regarder ce qu’en disent les autres.

Les nouvelles technologies permettent de répondre au besoin d’information croissant des clients. Plus que jamais ces derniers souhaitent savoir précisément ce qu’ils achètent, ce que contient le produit, où il a été fabriqué, comprendre le détail de ses fonctionnalités,… Le consommateur devient sachant et le revendique

Vendre plus

Aujourd’hui, donner aux consommateurs la possibilité de disposer en magasin des avantages de l’expérience online améliore les ventes.

Il est donc intéressant de faire entrer sur le lieu de vente la technologie interactive. C’est que font par exemple Top shop ou Ray Ban qui permettent de tester sur soi le produit via un écran sans l’essayer réellement. D’autres encore proposent sur un écran un accessoire qui vient en complément de article qui vient d’être choisi dans un rayon.

Ces technologies présentent le double avantage d’être ludiques et de créer une animation mais également d’augmenter le panier moyen.

Le téléphone mobile, média stratégique

Le vendeur équipé d’un téléphone mobile devient autonome et peut se centrer sur le client sans avoir à le laisser seul pour vérifier un stock ou aller chercher un article, il peut désormais appeler un collègue ou encore, comme chez Apple, encaisser directement sur son téléphone. Fini les filles d’attente interminables qui découragent certains acheteurs. Dans certains cas également le client peut effectuer le paiement directement avec son propre téléphone.

Enfin, cette absence d’appareil fixe permet de rendre l’aménagement marketing et plus flexible.

Si cette intégration de la nouvelle technologie en magasin nous apparaît aujourd’hui un peu surprenante c’est à n’en pas douter annonciateur d’une tendance de fond que nous devons avoir à l’esprit.

A suivre de près…

BAUX COMMERCIAUX : agrement du bailleur en cas de cession

Certains baux commerciaux prévoient, en cas de cession du fonds de commerce, la nécessité pour le locataire d’obtenir préalablement l’agrément du bailleur.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt en date du 15 juin 2011, que le refus d’agrément doit revêtir un caractère légitime et qu’à défaut, le bailleur pourrait être condamné à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de l’échec du projet de cession.

Il convient donc de faire très attention lorsqu’on utilise l’arme du véto dans le cas d’un projet de cession du droit au bail ou du fonds de commerce, l’éventuel refus de donner son agrément devant nécessairement être fondé.

source: Maitre FOURN Christian


BAUX COMMERCIAUX : Obligation de délivrance du bailleur

Il est rappelé que le bailleur est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à l’activité projetée telle que visée dans le bail commercial.

Un locataire, poursuivi pour un arriéré de loyers, avait sollicité la résiliation du bail pour non-conformité des locaux.

Une Cour d’Appel l’avait débouté de sa demande car malgré la non-conformité, il avait pu, pendant toute la durée du bail, exploiter les locaux tout comme le précédent locataire.

La Cour de Cassation, par un arrêt en date du 11 octobre 2011 a censuré la Cour d’Appel considérant que le bail devait faire l’objet d’une résiliation à partir du moment où les locaux n’étaient pas conformes à l’activité exercée dans les lieux même si cette activité n’avait pas été paralysée.

Deux conséquences pratiques au regard de cette décision :

  • Il est impératif de veiller à la parfaite conformité des locaux à l’activité qui devra y être exercée avant la conclusion du bail et ce, d’autant, qu’à défaut tout administrateur de biens verrait sa responsabilité engagée  ;
  • Il est judicieux de veiller à ce que le bail commercial comporte une clause par laquelle l’ensemble des mises en conformité, notamment au regard des règles sanitaires, de sécurité incendie et celles résultant du droit du travail, soient transférées à la charge du preneur et ce, de manière explicite et non équivoque.

source: Maitre FOURN Christian

Paris pôle d’attractivité commerciale incontestable

La ville de Paris et l’APUR ont réalisé une enquête sur l’évolution des commerces à Paris. Un résultat riche d’enseignements dont voici un extrait.

En 2011 Paris compte environ 84 000 locaux en pied d’immeubles dont 73% sont en activité.

Le centre de Paris attire aussi bien des consommateurs parisiens que de la France entière voire du Monde entier. Ces dans ces quartiers que l’intensité commerciale est la plus élevée, bien que l’on relève une quinzaine d’autres pôles d’attraction souvent autour des interfaces entre deux quartiers ou en s’appuyant sur des itinéraires commerciaux issus des anciennes voies d’accès à la capitale.

Il existe une soixantaine de rues marchés, véritables centres de quartier et 82 marchés qui complètent cette offre de proximité.

Les comparatifs montrent que Paris bénéficie d’un parc de commerces supérieurs aux grandes villes de province et à Londres.

Une bonne preuve s’il en était besoin qu’investir dans des murs de boutique à Paris est forcément rentable dès lors que l’on est bien conseillé sur le choix de l’emplacement.

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