Comment déterminer la valeur locative d’une boutique ?

Déterminer la valeur locative d’une boutique constitue une question majeure pour les investisseurs. Le calcul de ce prix fait appel à plusieurs paramètres qui se conjuguent entre eux. Précisions.

En général, la valeur locative est calculée d’après une méthode dite « au mètre carré ». Elle consiste à calculer la surface pondérée des lieux et à chercher des loyers de comparaison.

Le calcul de la surface pondérée permet une comparaison objective partant du principe que deux locaux ne sont jamais totalement similaires. Ce calcul s’effectue en partant du nombre de m2 auquel est appliqué un coefficient par zone (façade, sous sol, …) en fonction de la configuration de la boutique. L’application de ce coefficient permet de déterminer ce que l’on appelle le prix au m2 base boutique (m2B).

La seconde étape consiste à rechercher les loyers appliqués pour des commerces similaires à proximité en analysant, en complément du prix au m2B, le degré de commercialité.

Il faut ajouter à cela qu’il existe un écart entre le prix de première location et une valeur locative de renouvellement. Cela est dû à l’évolution juridique du local dans le temps. Lors de la première location, le bien est apprécié en fonction de la surface de vente (sous-sol, étage, …) et obéit essentiellement à la loi du marché.

En cas de renouvellement, le code du commerce indique que le loyer doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur se détermine d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La plupart des critères caractéristiques des lieux ont déjà été pris en considération dans le calcul de la surface pondérée ; néanmoins, il est intéressant de préciser que certains peuvent être valorisants comme par exemple l’existence d’une terrasse pour un café qui peut entraîner une majoration allant jusqu’à 15%.

La destination des lieux peut avoir un impact sur le prix. Un bail qui permet « tout commerce » sera ainsi mieux valorisé qu’un bail ne permettant qu’une seule activité.

Autre facteur d’incidence, un bail qui transférerait une partie des obligations du bailleur au preneur entrainerait une minoration de la valeur locative.

Mais c’est surtout l’environnement commercial qui constitue l’élément essentiel du calcul du loyer, surtout si le local est situé sur une artère animée. Précisons toutefois que l’analyse de la commercialité se fait en fonction du type de commerce exercé et non selon les types de commerces autorisés par le bail.Pour information, sachez qu’il existe des méthodes de calcul spécifiques pour des locaux dits monovalents c’est à dire aménagés en vue d’une seule activité. C’est le cas pour les hôtels, théâtres, cinémas et cliniques.

Ce qu’il faut retenir c’est que la détermination de la valeur locative, élément stratégique pour le bailleur, prend en compte de multiples critères. Il est donc important de s’adresser à des spécialistes tels que ceux de Jacar Immobilier.

Bail commercial, société en formation et faculté de substitution

La manière dont est rédigé le bail, quand une société est en formation, a des conséquences importantes quant aux engagements financiers qui peuvent être ceux des fondateurs

Il peut paraître redondant de dire que le rédacteur d’un acte juridique doit tenir la plume, ou le clavier, en tremblant mais cela fait cependant d’une constante réalité.

Ainsi, le rédacteur d’un bail intervenant dans l’hypothèse de la création d’une société se trouve confronté à des possibilités diverses qui génèrent des conséquences distinctes.

Des personnes physiques peuvent conclure un bail, lequel précise qu’elles interviennent pour le compte d’une société en formation.

En ce cas, une fois la société immatriculée et si les engagements des fondateurs ont été repris par elle, alors le bail est réputé avoir été conclu dès l’origine pour son compte.

Mais dans l’hypothèse où un bail est établi pour le compte de personnes physiques avec possibilité de substitution au bénéfice d’une société la situation est différente.

En cette hypothèse, il s’agit d’une faculté offerte laquelle nécessite que le bailleur soit informé de la volonté du locataire de se substituer une autre personne.

Et si cette information n’est pas donnée, la Cour de Cassation estime, notamment dans un arrêt du 15 mai 2012, que c’est à bon droit qu’un commandement de payer est délivré non à la société mais aux personnes physiques lesquelles seront donc tenues des dettes.

(Cour Cass., 15 mai 2012, 11-16069)

source: www.lavieimmo.com

Les enjeux métropolitains du commerce de l’agglomération de Paris

Le commerce est un facteur de dynamisme et d’attractivité pour les territoires et un atout majeur pour la vitalité et l’animation des centres-villes.

L’activité commerciale insuffisamment intégrée dans les projets d’aménagement territoriaux

La réglementation en place depuis 40 ans n’a pas permis de réguler le développement du commerce. En relevant de 300 à 1 000 m² le seuil d’autorisation des surfaces commerciales, la réglementation actuelle en matière d’implantation commerciale a favorisé un développement non contrôlé de ces surfaces. Ces dispositions prévues comme transitoires perdurent dans la mesure où la proposition de loi en instance qui vise à réintégrer l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme n’a toujours pas été adoptée.

De nouvelles pratiques de consommer avec le développement de l’e-commerce

Par ailleurs, la crise économique récente, le développement des technologies de l’information et de la communication et la prise en compte des problématiques environnementales font évoluer les pratiques d’achat, les modes de consommation et par là même l’organisation du commerce. Si le budget des ménages est de plus en plus contraint, l’attrait des marques et les achats à forte valeur symbolique influent sur les consommateurs pourtant de plus en plus avertis et « appareillés » grâce aux technologies numériques. La tendance est dans une recherche accrue de gain de temps et d’agrément d’où un engouement pour les formats de proximité, les drive et les boutiques éphémères. Les distributeurs se positionnent de plus en plus entre deux extrêmes : le prix et la différenciation.

Les atouts du tourisme et commerce dans l’attractivité et la compétitivité de la métropole francilienne

Parallèlement, les projets d’aménagement, de développement et de rénovation urbaine engagés par les collectivités tentent de concilier plusieurs approches : la sauvegarde des commerces de proximité avec une ré-appropriation des centres-villes, la rénovation de centres commerciaux vieillissants, la création de nouvelles polarités commerciales liées à l’implantation de centres commerciaux et de loisirs et la recomposition de zones commerciales en périphérie de l’agglomération. Dans un climat de forte concurrence entre les grandes métropoles et plus particulièrement entre Londres et Paris, l’intérêt porté à la complémentarité entre tourisme et commerce augmente pour capter une clientèle toujours plus exigeante de services, de qualité et de nouveauté.

L’Apur, l’IAU îdF et la Ville de Paris réalisent un premier diagnostic du paysage commercial et ses enjeux à l’échelle de l’agglomération de Paris

Dans ce contexte de mutation du commerce, de renouvellement des attentes du consommateur et d’incertitude juridique sur la réglementation en matière d’urbanisme commercial, la question de l’organisation du commerce s’impose pour percevoir et orienter l’évolution des territoires. Les données disponibles à ce jour sur le commerce à l’échelle de l’agglomération parisienne restent éparses, incomplètes et non consolidées. Fruit d’un travail engagé en 2010 entre l’Apur, l’IAU îdF et la Ville de Paris, le document cartographique propose un premier éclairage sur le commerce dans l’agglomération de Paris et à Paris, avec une approche comparative entre Londres et Paris et jette les bases d’une réflexion plus large qui pourrait être partagée entre Paris et les communes de l’agglomération pour le développement et l’aménagement durable du territoire métropolitain.

 

Source : Etude IAU îdF – Août 2012 – Directgestion


 

Plus de petits commerces dans le 3ème arrondissement

La lutte contre la mono-activité commerciale change progressivement l’aspect du quartier.

Réduire le nombre de grossistes au profit des petits commerces de proximité. Tel est l’objectif que s’est fixé la mairie de Paris dans le cadre de l’opération Vital’Quartier, mission confiée en 2007 à la Société d’économie mixte d’aménagement de l’Est parisien (Semaest). Onze secteurs touchés par la mono-activité et/ou la vacance commerciale sont concernés par cette action.

Dans le 3ème, les efforts se concentrent sur le secteur Beaubourg-Temple, à l’ouest de l’arrondissement. Avec des résultats significatifs : en moyenne les grossistes, principalement dans le textile, ont reculé de -3,7% par an an sur la période 2007-2010, tandis que les commerces alimentaires, eux, ont progressé de 7,3 % annuellement. Une soixantaine de locaux ont été réattribués à des commerces de bouche et de proximité.

source: LaVieImmo.com

Les nouveaux riches de l’investissement immobilier commercial & d’entreprise français sont les étrangers

Sur les 166 transactions enregistrées depuis le début de 2012 (249 au 1er semestre 2011), 15 sont supérieures à 100 millions d’euros contre 8 un an auparavant. Ces grandes transactions totalisent     3,3 milliards d’euros, soit 59 % de l’ensemble des montants investis dans l’Hexagone contre 30 % au 1er semestre 2011. 
Reflétant un marché de l’investissement très polarisé, l’Ile-de-France concentre 84 % de l’ensemble des montants engagés dans le pays (4,7 milliards d’euros). De fait, 14 des 15 opérations de plus de 100 millions d’euros y sont situées, dont trois transactions supérieures à 500 millions d’euros : le 52-60 avenue des Champs-Elysées et les deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm et Eurosic. Ces trois opérations portent sur quelques actifs prestigieux de la capitale, sièges d’entreprises renommées du quartier central des affaires parisien (Cartier pour la Cité du Retiro, le Figaro dans Neo ou Allen & Overy dans le 52 Hoche) ou emplacement commercial de premier plan sur les Champs-Elysées (immeuble du Virgin Megastore).

« Avec 1 053 445 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au 1er semestre 2012, la demande affiche un niveau peu éloigné de celui du 1er semestre 2011 (1 081 062 m²). Quant aux volumes investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, ils totalisent 5,6 milliards d’euros, soit une augmentation de 4 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. 
Ces chiffres semblent suggérer que le marché français n’est que peu affecté par l’instabilité du climat économique et la grande prudence des acteurs immobiliers, contraints pour certains par des conditions de financement plus drastiques. « La crise, bien réelle, de l’économie ne se traduit pas tant par une atonie générale du marché français que par son très net resserrement. Ainsi, quelques grandes opérations comptent pour une part significative de la demande placée de bureaux ou des volumes investis tandis que le nombre total de transactions est en fort recul, reflétant un marché principalement animé par une palette plus restreinte d’acteurs, de biens ou de secteurs tertiaires » poursuit Olivier Gérard.

La vente de grands ensembles immobiliers renforce le rôle des acteurs étrangers 
Les arbitrages opérés par certains acteurs ont constitué autant de nouvelles opportunités limitant les effets de la rareté de l’offre sur l’évolution des volumes investis, qu’il s’agisse d’institutionnels particulièrement exposés à la crise de la dette (Groupama, qui a cédé le 52-60 avenue des Champs-Elysées), de grands groupes industriels désireux de dégager des liquidités (PSA, qui a vendu son siège de l’avenue de la Grande Armée) ou de fonds allemands en cours de liquidation (Kanam, qui a cédé Neo et Cité du Retiro).
C’est sur ce type de grandes opérations que se sont principalement positionnés les investisseurs étrangers, accentuant la ré-internationalisation du marché hexagonal après un 1er trimestre dominé à plus de 80 % par les acheteurs français.
La part des étrangers représente désormais 51 % du volume des acquisitions contre 46 % il y a un an. Les Moyen-Orientaux et les Asiatiques, fonds souverains en particulier, se sont distingués avec l’acquisition de cinq immeubles totalisant 1,6 milliard d’euros. Ces acteurs diversifient leur patrimoine hors de leur base, privilégiant, après Londres, le marché parisien et ciblant exclusivement les biens les plus prestigieux. Leur dynamisme illustre également l’avantage dont disposent les acteurs en fonds propres, dans un contexte dominé par des difficultés persistantes d’accès au crédit.

Les Français demeurent majoritaires sur le segment des transactions inférieures à 100 millions d’euros et sont principalement représentés par de grands institutionnels, notamment de grandes compagnies d’assurances qui cherchent à diversifier leur allocation d’actifs au-delà des marchés boursiers et obligataires. Les SCPI et OPCI restent également très actifs, majoritairement positionnés ce semestre sur des actifs de bureaux.

source: www.directgestion.com

Bail commercial : Responsabilité du bailleur en cas de trouble de jouissance causé par un tiers

Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, Mme X… a donné à bail à M. Y… un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble et un appartement à usage d’habitation au premier étage ; que se plaignant de troubles de jouissance subis depuis 2003, émanant de M. Z…, locataire d’un appartement dans le même immeuble donné à bail par la même bailleresse, M. Y… a résilié son bail d’habitation et cessé son activité en septembre 2007 puis assigné la bailleresse en résiliation du bail commercial et dommages-intérêts.

Pour rejeter ces demandes,la Cour d’appel a relevé que l’essentiel des agissements de M. Z… était concentré sur l’année 2007, qu’en 2004 M. Y… n’avait eu recours aux services de police qu’à quatre reprises pour des nuisances émanant surtout de la compagne de M. Z…, qu’en 2003 et 2005 il n’y avait eu qu’une intervention des services de police et de même en 2006 pour un début d’incendie dans le local commercial de M. Y… sans que le nom de M. Z… soit mentionné, l’arrêt retient que Mme X… ne pouvait faire plus que de délivrer, comme elle l’a fait, à son locataire des courriers recommandés lui rappelant ses obligations, qu’elle lui a, le 28 mars 2007, donné congé pour le 30 septembre 2007 puis a saisi le juge des référés aux fins d’expulsion et que la bailleresse, ayant mis en œuvre tous les moyens dont elle disposait pour assurer la jouissance paisible des lieux à M. Y…, ne peut être tenue pour responsable des agissements graves et répétés de M. Z…

Au visa de l’article 1719 3° du Code Civil qui précise que le bailleur est obligé d’assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, la Haute Cour va néanmoins casser cette motivation car elle rappelle que: « Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. »

Cette décision qui mérite approbation d’un point de vue du droit ne semble pourtant pas prendre en considération les diligences du bailleur qui a essayé de mettre nombre de moyens en œuvre pour faire cesser ce trouble. La sanction est plutôt lourde puisqu’il devra indemniser son locataire.

Pour les professionnels et les autres, il conviendra de penser à insérer dans le bail, si ce n’est déjà fait, une clause de garantie contre tout recours à l’encontre du bailleur pour des troubles de jouissance causés.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mai 2012 n°11-19233

Baux commerciaux : extension de la destination contractuelle et déplafonnement

Nous avions commenté précédemment un arrêt de la Cour de Cassation en date du 14 septembre 2011 qui avait décidé qu’une modification des facteurs locaux de commercialité pouvait entrainer le déplafonnement du loyer, à condition que cette modification ait une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

A la suite de cet arrêt, certains auteurs se sont interrogés pour savoir si les autres motifs de déplafonnement telles que la modification de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des caractéristiques du local devaient eux aussi avoir une incidence favorable sur l’activité pour entrainer le déplafonnement.

La Cour de Cassation vient d’apporter une réponse par un arrêt du 18 janvier 2012.

En présence d’une extension de la destination contractuelle du bail qui permettait au locataire d’adjoindre deux autres activités, le déplafonnement est possible dès lors que ces modifications sont considérées comme notables.

Toutefois, les Juges n’ont pas à rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

Concrètement, il peut être judicieux d’accepter des extensions d’activité qui pourraient être réclamées par le locataire, surtout en présence d’un faible loyer, car cela vous ouvrira la voix du déplafonnement en fin de bail.

source : Maitre Christian FOURN

L’incitation à la transformation de locaux professionnels en immeubles d’habitation

Les sociétés soumises à l’IS cédant des locaux à usage professionnel ou commercial à certains cessionnaires s’engageant à le transformer en immeuble d’habitation, voient leur plus-value de cession taxée à 19% au lieu de 33%.

Lorsqu’une société soumise à l’impôt sur les sociétés cède un local professionnel ou commercial inscrit à l’actif de son entreprise, la plus-value qui en résulte est traitée fiscalement comme un résultat ordinaire.

Cette plus-value est donc taxée au taux de droit commun de 33,33% sous réserve de l’application aux sociétés réalisant un chiffre d’affaires annuel HT inférieur à 7 630 000€ du taux réduit de 15% sur ses 38 120 premiers euros de bénéfices.

Depuis la loi de finances rectificative pour 2011, lorsqu’une société soumise à l’impôt sur les sociétés cède un local à usage de bureau ou de commerce à une autre société soumise à l’impôt sur les sociétés, à une société foncière ou un organisme en charge du logement social et que ce cessionnaire s’engage à le transformer en un immeuble à usage d’habitation dans les trois ans suivant l’acquisition, alors la plus-value réalisée par la société cédante bénéficie d’un régime de faveur.

Cette plus-value n’est plus traitée comme un résultat ordinaire au taux de 33,33% mais fait l’objet d’une taxation au taux de 19% (article 210 F du code général des impôts).

Cette disposition s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014.

Le décret n° 2012-538 du 20 avril 2012 est venu préciser les conditions de l’engagement de transformation en locaux à usage d’habitation de locaux à usage de bureau ou à usage commercial acquis sous le bénéfice de l’article 210 F du code général des impôts. Il précise notamment que l’engagement de transformation du cessionnaire doit être pris dans l’acte constatant la cession du local et qu’une copie de cet engagement doit être jointe à la déclaration de résultat du cédant et à la déclaration de résultat du cessionnaire, établie au titre de l’exercice au cours duquel la cession est réalisée.

 source: Fnaim

61 232 commerces parisiens ont pignon sur rue

 

61 232 :C’est le nombre de locaux commerciaux (au rez-de-chaussée, ayant une vitrine sur rue) recensés à Paris en 2011. Paris compte ainsi en moyenne  193 commerces pour 10 000 habitants, selon l’étude publiée par l’Apur en 2012.

Le cœur de la ville, avec ses commerces de luxe (Place Vendôme, faubourg Saint-honoré) et ses enseignes historiques (Galeries Lafayette, Bazar de l’Hôtel de Ville, Bon Marché,…), continue d’attirer les chalands du monde entier, le commerce de proximité ne faiblit pas, malgré une conjoncture difficile.

Pour 10 000 parisiens, on dénombre aujourd’hui en moyenne 33 boutiques de vêtements, 10 librairies, ou encore 8 boulangeries. Cette offre est complétée par 82 marchés (dont 12 sont couverts).

Parmi les principales tendances de l’évolution des commerces entre 2007 et 2011, notons l’augmentation forte du secteur du bien-être (+11%), des restaurants asiatiques (+17%) et des supérettes (+16%) dont les enseignes fleurissent aux dépens des plus petites épiceries de quartier. Le commerce de gros, le secteur de la librairie/papeterie ou les magasins de photographie connaissent, quant à eux, une forte baisse.

Cette densité commerciale parisienne témoigne d’un dynamisme important qui place aujourd’hui la ville devant Lyon, Marseille et Londres.

www.apur.org

source: direct gestion

Bail commercial : le bailleur ne peut agir en expulsion du sous-locataire

Un récent arrêt de la Cour de cassation(1) confirme que malgré le défaut de concours du bailleur à l’acte de sous-location, le bailleur ne peut obtenir l’expulsion du sous-locataire en cours de bail.

L’article L. 145-31 alinéas 1 et 2 du code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

Il est établi par une jurisprudence constante en la matière que l’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte(2). A défaut, le sous-locataire ne peut prétendre exercer son droit au renouvellement(3).

Lorsque la sous-location n’a pas été autorisée ou lorsque le bailleur n’a pas concouru à l’acte, il peut se prévaloir d’une éventuelle clause résolutoire du bail pour obtenir la résolution du bail principal. En l’absence d’une telle clause, il peut demander la résolution judiciaire du bail principal(4). Le bailleur peut également se prévaloir de cette irrégularité pour refuser le renouvellement du bail principal(5).

Il appartient toutefois aux juges du fond d’apprécier si le défaut de concours du bailleur a suffisamment d’importance pour prononcer la résiliation du bail. Il peut en effet simplement être alloué des dommages et intérêts au bailleur(6). Par ailleurs, il a été jugé que le fait que le bailleur n’ait pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de renouvellement du bail, dès lors que l’existence de la sous-location était parfaitement connue du bailleur et qu’il l’avait ainsi tacitement agréée(7).

Rappelons que la sous-location n’entraîne pas de rapport juridique entre le bailleur et le sous-locataire. Ainsi, à défaut d’avoir respecté les formalités exigées par l’article L. 145-31 du code de commerce, l’acte de sous-location est inopposable au bailleur mais ce dernier ne dispose pas du droit d’expulser le sous-locataire en cours de bail. C’est ce que nous rappelle l’arrêt précité du 1er février 2012 qui confirme un précédent arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 janvier 2011.

(1) Cass. 3e civ. 1er février 2012, n° 10-22.863 ; n° 10-23.818 ; n° 11-10.027.
(2) Cass. com. 8 octobre 1958, Bull. civ. III, n° 335.
(3) Cass. 3e civ. 19 septembre 2006, Administrer n° 393 novembre 2006, p. 35.
(4) Cass. 2e civ. 2 octobre 2002 pour un défaut de concours à l’acte du bailleur.
(5) Cass. 3e civ. 21 novembre 2001, AJDI 2002, 126, obs. DUMONT.
(6) Cass. com. 15 février 1961.
(7) CA Paris 9 septembre 2009, RJDA 2010, n° 127.

source: FNAIM