Bonne activité pour les commerces au premier trimestre

Il semble que la consommation du premier trimestre 2019 ait été stimulée par le coup de pouce donné au pouvoir d’achat avec les mesures d’urgence de décembre.

En dépit d’un contexte compliqué notamment en raison des mobilisations des gilets jaunes l’activité a redémarré en mars.

En effet, selon Cushman & Wakefield, la baisse de la fréquentation des équipements commerciaux (particulièrement les samedis), a en partie été contrebalancée par une hausse du pouvoir d’achat, limitant ainsi l’ampleur du phénomène sur les performances du commerce de détail (+0.2% au 1er trimestre 2019 selon PROCOS versus -3.3% en 2018).

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Bail commercial ou bail professionnel

Vous envisagez de louer un local pour votre entreprise et vous vous interrogez sur la nature du bail. Voici ce qu’il faut savoir. 

Les spécificités de chaque bail

Un bail commercial (également appelé bail 3-6-9) est un contrat de location d’un bien immobilier conclu entre un bailleur et un locataire pour une activité commerciale ou artisanale. Le locataire peut le rompre au bout de 3, 6 ou 9 années mais lors de sa conclusion le bail commercial doit avoir une durée minimum de 9 ans. Son renouvellement est automatique dès lors que le locataire est bien inscrit au registre du commerce et qu’il a exploité le fonds de commerce durant les trois dernières années. Si le bailleur s’y oppose, il sera alors redevable d’une indemnité. Le locataire, peut, quant à lui rompre le bail avant son échéance ; il devra alors en faire la demande 6 mois avant auprès d’un huissier.

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Condition de validité de la caution donnée à un professionnel

Il est parfois nécessaire pour un professionnel de disposer d’une caution pour obtenir un bail. Dans quelle condition la caution donnée à un professionnel est-elle valable ? Eléments de réponse.

Premier point, dans l’hypothèse où le bailleur est un professionnel (toute société ayant pour objet l’activité de location) et où un gérant se porte caution pour la société locataire, le rédacteur d’acte devra veiller à la reproduction des mentions manuscrites obligatoires exigées par l’article L. 341-2 du Code de la consommation*. C’est en effet la condition pour qu’un engagement de caution sous seing privé soit valable. Important, le texte entend par « créancier professionnel » celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale.

En février dernier, la Cour d’appel d’Orléans (Chambre commerciale économique et financière, 21 Février 2019 – n° 18/01241) a jugé de la façon suivante :

La bailleresse a donné à bail à la société locataire, suivant acte sous seing privé, en son nom personnel des locaux lui appartenant, et a fait souscrire, à cette occasion, pour avoir garantie du paiement régulier du loyer et de l’exécution des diverses charges et conditions du bail, un engagement de caution à une personne physique.

Il ressort de l’extrait K bis communiqué que la société dont la bailleresse était la gérante a été radiée du registre du commerce suite de sa mise en liquidation judiciaire, avant la conclusion du bail. Aucun élément ne vient contredire les affirmations de la bailleresse qui affirme avoir pris sa retraite, étant née en 1946.

Le fait que la bailleresse ait exercé antérieurement à l’engagement de caution la profession d’agent immobilier ne lui confère pas la qualité de professionnel à la date à laquelle cette dernière s’est engagée puisqu’elle avait cessé son activité et que la créance n’est pas née dans l’exercice de ses fonctions d’agent immobilier et ne s’y rattache pas.

Le cautionnement est donc valable.

* Article L341-2

Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. »

Source Me Gabriel Neu-Janicki

Le commerce de centre-ville pénalisé en janvier

blog.jacar-immobilier - commerce centre ville

Les soldes ont démarré avec de fortes démarques afin de diminuer les stocks qui étaient importants notamment dans l’équipement de la personne. Heureusement, la clémence de la météo a permis de limiter les dégâts. L’activité de janvier a ainsi été mitigée après des mois de novembre et décembre déjà difficiles. Continuer la lecture de « Le commerce de centre-ville pénalisé en janvier »

Le point sur les diagnostics obligatoires en cas de vente d’un local commercial

Bien connue en matière d’immeuble d’habitation, l’obligation de fournir une liste de diagnostics existe également pour les locaux commerciaux. Jacar Immobilier fait le point pour vous aider à ne rien oublier.

 

 

 

 

 

En matière de local commercial, les diagnostics obligatoires sont :

  • Si le local a été construit avant le 1e juillet 1997 : le diagnostic amiante.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Si le bien est situé dans une zone faisant l’objet d’un plan de prévention des risques : l’état des servitudes risques et informations sur les sols (la Préfecture vous renseignera sur les zones concernées).
  • Si le bien est situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral : l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (la Préfecture vous renseignera sur les zones concernées).

Bon à savoir : il faut que vos diagnostics soient valides et réalisés par des professionnels compétents.

Ces documents sont à remettre à l’acquéreur au moment de la signature du compromis de vente.

Le point sur la clause de renouvellement automatique du bail commercial

Une clause de renouvellement automatique doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans. Par cette clause, le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail.
La cour d’Appel d’Aix a jugé une affaire sur ce sujet en juillet dernier. Voici ce qu’il s’est passé et les enseignements qu’il faut en tirer.

En l’espèce, la société locataire prétend qu’elle bénéficie d’une clause de renouvellement automatique du bail commercial qui implique qu’il serait renouvelé pour une période de 9 ans de telle manière qu’il se terminerait le 17 septembre 2018, et qu’il ne pourrait ainsi y être mis fin avant l’échéance contractuelle.

Ainsi la société preneuse en déduit que le congé avec offre de renouvellement du bailleur serait nul.

Dans le cas présent le bail commercial en cause stipule :
« 1° – Conditions de renouvellement : À l’issue de neuf années d’exécution :
 – si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction
– si le Preneur veut faire valoir son droit au renouvellement, il peut le demander au Bailleur selon les formes et délais de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953. »

L’absence de toute précision quant à la durée du bail qui serait renouvelé (pour une période qui aurait dû être expressément indiquée à concurrence de neuf ans) montre clairement qu’il ne s’agit pas d’une clause de renouvellement automatique.

De plus le bail précise que « si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction ». Le fait même que chacune des parties puisse dénoncer le contrat implique qu’il ne se renouvelle pas automatiquement.

De toute évidence une clause de renouvellement automatique en vertu de laquelle le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans. Or, tel n’est nullement le cas en l’espèce.

Il se déduit logiquement des observations qui précèdent que le bail en cause n’ayant pas prévu de renouvellement automatique pour neuf ans, et à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail conclu s’est prolongé tacitement pour une durée indéterminée.

Chacune des parties avait donc la faculté d’y mettre fin ou de provoquer son renouvellement à tout moment selon les formes prévues par le code de commerce. La Cour a ainsi conclu que dès lors le congé avec offre de renouvellement délivré six mois avant le dernier jour du trimestre civil suivant apparaît d’une validité qui ne souffre aucune discussion.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e chambre a, 6 juillet 2018, n° 17/13142

Source http://www.neujanicki.com