BAIL COMMERCIAL : LOI PINEL

Le projet de Loi PINEL présenté en conseil des Ministres au mois d’août 2013, a fait l’objet d’une adoption en première lecture à l’assemblée le 18 février 2013.

Nous aborderons brièvement les points de la réforme qui affectent le statut des baux commerciaux.

1./ Comme nous l’avions déjà signalé dans notre précédent article, un des points essentiel de la réforme est la limitation de la hausse du loyer, lors d’un déplafonnement en fin de bail, à 10 % par an.

Cette règle est maintenue mais ne devrait finalement concerner que les déplafonnements consécutifs à  :

–       des caractéristiques des lieux

–       des facteurs locaux de commercialité

–       des obligations respectives des parties

–       de la destination des lieux.

Ne seraient donc pas concernés par la limitation de l’augmentation :

–       Les baux conclus pour une durée de plus de 9 ans

–       Les baux dont la durée effective se serait poursuivie pendant plus de 12 ans

–       Les baux des terrains nus, des locaux monovalents et des locaux à usage exclusif de bureaux

–       Les baux où les parties ont renoncé expressément à l’application de la règle du plafonnement.

2./ Autre point de nature à changer la physionomie des baux commerciaux concerne les nouvelles règles en matière de charges et d’impôt et leur répartition entre bailleurs et preneurs.

Le bail devra comporter un inventaire précis des catégories de charges et d’impôts et leurs modalités de répartition entre le bailleur et le locataire, ainsi qu’un budget prévisionnel des travaux devant intervenir pour les 3 années à venir et une liste exhaustive des travaux réalisés au cours des 3 précédents exercices.

Un tel document sera à établir tous les 3 ans !

Un décret en Conseil d’Etat fixera les modalités d’application de ce projet et précisera les charges qui sont imputables à l’une ou à l’autre des parties. Précisions que ces nouvelles dispositions seront d’ordre public, c’est-à-dire que les parties ne pourront y déroger.

L’application de cette mesure pourrait mettre un terme aux baux dits « net de charges ».

3./ Un état des lieux devra être établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire (ce qui pourrait concerner les cessionnaires de fonds de commerce et des droits au bail).

A défaut d’établissement de cet état des lieux, le bailleur ne pourrait invoquer la présomption de bon état de réparation locative visée l’article 1731 du Code Civil.

4./ Le droit de préemption au profit du locataire en cas de vente du local est maintenu dans la réforme.

Si ce droit est écarté lors de la vente de l’intégralité d’un immeuble à usage  commercial, un doute subsiste lorsqu’un immeuble à usage principalement d’habitation comportant au rez-de-chaussée des commerces est vendu dans sa globalité.

Le droit de préférence du locataire commerçant s’appliquera-t-il ?

5./ Les autres principales dispositions sont les suivants :

–       Possibilité en cas de décès du locataire de délivrer un congé à tout moment par les héritiers

–       Possibilité de prévoir la délivrance des congés par lettre recommandée avec accusé de réception et plus seulement par exploit d’huissier (maintien de l’exploit d’huissier pour les demandes de renouvellement et les réponses du bailleur)

–       Durée des baux dérogatoires portée de deux ans à trois ans

–       Création des conventions d’occupations précaires exclues du régime des baux commerciaux étant précisé que la définition d’une telle convention sera, quelque soit la durée, le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties

–       Les clauses d’un bail commercial contraires aux dispositions d’ordre public qui ne peuvent être sanctionnées aujourd’hui, que dans un délai de deux ans à compter de la conclusion du bail, seront dorénavant réputées non écrites permettant ainsi au locataire de les contester à tout moment sans que son action soit prescriptible

–        Abandon de l’indice du coût de la construction au profit soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Enfin, il est signalé que le droit préemption des communes est modifié car dorénavant chaque aliénation d’un fonds de commerce à titre onéreux sera subordonné à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune.

Ce texte a été soumis au vote du Sénat en première lecture les 15, 16 et 17 avril dernier.

Ces dispositions sont donc susceptibles d’être modifiées ou complétées.

source: Maitre Christian FOURN  

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Magasins connectés: le Digital tuera-t-il le Retail ?

Magasins connectés: Le #Digital tuera-t-il le #Retail ?

Le digital influence 36 % des dépenses en magasin … 71 % des consommateurs recherchent en magasin la variété de choix offerte sur Internet … 84 % des visiteurs en magasin utiliseraient leurs terminaux mobiles avant et pendant leur visite … 70 % des visiteurs du site boulanger.fr se rendent ensuite en magasin …

Je continue ou vous avez compris où je veux en venir ? L’époque où le magasin était un simple lieu de vente où le consommateur découvrait une marque, ses produits, ses prix, est révolue (et depuis un petit moment pour tout vous dire !) ! Comme les chiffres en attestent, le digital fait désormais parti du point de vente, que la marque le veuille ou non ! Les consommateurs, hyper-connectés, digitalisent les points de ventes grâce à leurs smartphones, et je ne parle pas encore des montres connectés ou des Google Glass.

Alors je ne vais pas faire durer le suspense plus longtemps, d’autant plus que je viens de constater que 40 % des commerçants ont peur de l’e-commerce, autant répondre à la question directement, le digital tuera-t-il le retail ? Bien sur que … NON, le digital va compléter, enrichir, développer le Retail ! Mais alors comment ? Magasins connectés, Wi-Fi, NFC, Tablettes, Vendeurs connectés, Web-To-Store, je vous explique tout ça dans cet article, amis commerçants, n’ayez plus peur du e-commerce, c’est votre meilleur allié !

L’émergence de magasins connectés

Les marques sont bien évidemment conscientes du nouveau comportement des consommateurs (même si on peut parfois se poser la question !), et nous voyons donc depuis quelques mois fleurir des flagship connectés, des concept stores connectés, et même de simples magasins connectés. Ces magasins, généralement en phase de test avant un élargissement national, ont pour particularité d’intégrer le digital au sein d’un point de vente physique, le digital s’intègre donc en aval.

Quelques exemples d’initiatives de magasins connectés:

  • Karl LAGERFELD qui a ouvert ses premiers magasins l’année dernière sur Paris. On note notamment la présence de tablettes dans les cabines d’essayage, pour le reste, nous sommes plus dans le gadget qu’autre chose …
  • L’enseigne C&A (au Brésil notamment) a testé le cintre connecté à Facebook qui permet d’afficher la popularité d’un article par rapport à un autre. Une initiative créative, intéressante, mais qui n’est pas encore assez poussée, par exemple: comment cela va se passer lorsqu’une personne qui essaie va inverser le vêtement entre deux cintres ?
  • Enfin, dans le même style, l’Agence Verywell a mis en place pour la Boutique L’Atelier, une opération permettant à la communauté de réduire les prix en boutique. Principe simple: Plus il y a de fans, plus les prix baissent. Une jolie opération pour inter-agir avec la boutique, mais cela ne la connecte pas pour autant

Darty: L’exemple Français dans la démarche d’un magasin connecté

L’enseigne Darty a, il y a peu, entamé une démarche très intéressante. En effet, en décidant de restructurer totalement sa plate-forme de marque (ainsi que son pool d’agences de communication), la marque a également eu une réelle réflexion sur le lieu de vente et sa digitalisation. Une réflexion et une démarche encore rare en France, qui montre bien le nouveau dynamisme de la marque. Au final, le Darty de Beaugrenelle est un magasin test de ce nouveau type de point de vente et utilise différentes méthodes pour être connecté:

  • Wi-fi gratuit ouvert à tous les visiteurs du point de vente ;
  • Système de Click & Collect qui permet d’acheter sur Darty.com et de venir récupérer en magasin ;
  • Des bornes connectées pour permettre aux clients de découvrir la totalité des produits et d’enrichir son expérience ;
  • Des vendeurs équipés de tablettes Samsung Galaxy S4, ces tablettes (grâce à la technologie NFC) permettent aux vendeurs de récupérer directement les informations recherchées par le client sur les bornes tactiles, tout cela pour mieux le conseiller ;
  • Les tablettes, toujours grâce à la technologie NFC, permettent au vendeur d’afficher le contenu de l’écran sur un grand écran. Cela lui permet d’inter-agir avec le client sur les spécificités techniques d’un lave-ligne, et ajoute une touche ludique et moderne à la relation client ;
  • Enfin, Darty a entamé un gros travail d’alignement des prix entre le site e-commerce et les points de ventes.

Au final, Darty est, de loin, la marque Française qui semble avoir été la plus dynamique sur la mise en place d’outils pour magasins connectés, et surtout sur la démarche et la volonté de digitaliser un point de vente. Mais alors pourquoi sont-ils si peu à faire ce pas, pourquoi la plupart se limitent à un petit gadget technologique in-store pour se la jouer « moderne » ?  « Ce qui est difficile dans cette transition que l’on vit tous, c’est que même si on a le sentiment de bien faire son travail, de savoir parfaitement acheter, vendre, servir, cela ne suffit plus. Le numérique nous invite à nous remettre profondément en question » déclare Catherine BARBA, auteur de l’étude « Le magasin n’est pas mort ! ». Une remise en question, certes difficile à effectuer mais qui devrait aboutir aux « magasins connectés du futur » …

Le futur du magasin connecté: Le magasin « phygital »

Et LE véritable avenir, LA solution pour les retailers, c’est le « Phygital », mélange habile contraction des termes « physique » et « digital », pour que retail et digital ne fasse plus qu’un. Vous allez me dire, quelle différence avec un magasin connecté ? Comme son nom l’indique, le magasin connecté est un lieu de vente enrichi d’outils numériques connectés à Internet et proposant d’enrichir l’expérience utilisateur. Le magasin phygital, lui, remet le digital au centre de la réflexion sur le lieu de vente, il ne s’agit plus d’un lieu de vente connecté, mais d’un lieu de vente pensé digital. Cela implique donc que le digital soit mis au coeur de la stratégie de distribution de la marque.

IBM imagine pour nous un magasin où le consommateur inter-agira directement avec le contenu du magasin. De plus, le magasin lui proposera un contenu pertinent en fonction de l’article regardé par le consommateur (des avis sur les réseaux sociaux par exemple). On note également qu’IBM met bien avant le rôle du vendeur, toujours primordial sur un point de vente, qui deviendra un réel expert des produits du magasin. Et surtout une flexibilité logistique formidable pour les marques qui disposeront, dans le futur, des modèles que vous voudrez, vous ne vivrez donc plus la désillusion de la paire de chaussures plus disponible en 42 … Pour le bonheur de tous, et avant tout des retailers !

6 conseils & astuces pour vous transformer en magasin connecté

  1. Dans un premier temps, un peu en amont du lieu de vente, il faut faire venir vos consommateurs in-store. Pour cela, une technologie qui se développe de plus en plus est le SMS Géolocalisé. J’ai trouvé sur Google en quelques minutes le prestataire Mailing Vox qui permet d’envoyer un SMS aux personnes se trouvant aux alentours de votre point de vente. Une méthode par laquelle vous pouvez directement mobiliser vos consommateurs et … leur smartphone. En leur proposant par exemple dans le message d’accèder au site de la marque, aux dernières réactions sur les réseaux sociaux, ou bien plus simplement en leur donnant le code wifi (si il y en a un) …
    magasin connecté: SMS Géolocalisé
  2. … Et on en vient au point le plus primordial selon moi … Au minimum, et c’est le grand minimum, mais tellement personne ne l’applique que ça peut devenir un réel avantage concurrentiel, proposez une connexion wifi simple et ouverte aux consommateurs qui sont dans votre point de vente ! Ils tenteront quoi qu’il arrive de se connecter via la 4G, 3G, GPRS voire même EDGE, donc autant leur simplifier la tâche … Et quand je dis simple, essayez d’éviter de demander constamment aux consommateurs leurs coordonnées pour pouvoir se connecter. Imaginez quelqu’un qui fait une après-midi shopping, au bout de 5 magasins il en aura déjà marre de donner toujours les coordonnées pour une simple connexion internet. La connexion Internet n’est plus un luxe, démocratisez-là !
    Magasin connecté: McDONALD'S propose le Wifi gratuit
  3. Si votre business le permet, créez un site e-commerce. Et si vous en avez déjà un, s’il vous plaît, alignez les prix entre le e-commerce et le point de vente physique, il ne doit pas y avoir de différence, même avec les frais de ports ! Et surtout, proposez le Click & Collect. De quoi s’agit-il, il s’agit de permettre au consommateur d’acheter son article en ligne, et de venir le récupérer directement dans le magasin … Cela vous permettra notamment de tisser un lien entre le point de vente et votre consommateur …
    Magasin connecté: L'importance du Click & Collect
  4. Peu importe le type de commerce, proposez un contenu digital en complément du parcours utilisateur. Pour être plus concret, si vous êtes un magasin de vêtements par exemple, vous pouvez placer des tablettes à côté d’une collection, la tablette diffusera des images de défilé de cette collection, ou, encore plus efficace, des images prises sur les réseaux sociaux de personnes lambdas portant cette collection ! Si ce n’est pas dans vos moyens, vous pouvez tout simplement placer un Flashcode, ou une adresse internet, pour rediriger votre consommateur vers le contenu ! Et cela peut marcher pour: un fleuriste, un boucher, un boulanger, un vendeur de livres, de disques, de jeux vidéos, bref, pour tout le monde !
    Magasin connecté: Créer un contenu digital
  5. Astuce spécifique aux vendeurs de vêtements ! On connaît la capacité de la gente féminine à passer des heures en cabine d’essayage, ne les perdez pas durant ce temps-là ! Placez une tablette sur l’un des murs de votre cabine d’essayage pour permettre aux consommateurs de prendre en photo les vêtements essayés, de les partager sur les réseaux sociaux, de consulter des avis d’autres consommateurs, tout cela les incitera sans aucun doute à l’achat, ou sinon à essayer de nouvelles tenues !
    Magasin connecté: Karl LEGERFELD et la tablette
  6. On élargit un peu, mais après le Web-To-Store, suite à l’achat in-store du client, proposez le Store-To-Web pour conserver un lien avec vos consommateurs. Pour cela, incitez les utilisateurs à converser avec vous sur les réseaux sociaux ! Et c’est possible même pour une PME, par exemple, le concept de location d’appartements sur Montpellier Off Appartement (que je recommande vivement par ailleurs: Peu coûteux, design, et propre !) propose à ses visiteurs une réduction de 10 % si ils parlent de Off Appartement sur les Réseaux Sociaux. Comme nous disions plus tôt, le Phygital rassemble le « Physique » et le « Digital », ce type d’initiative très simple permet de lier physique et digital à la perfection !

Pour conclure, cet article met donc en lumière le fait qu’il est primordial pour une marque de penser à sa connexion, et donc à la connexion des lieux physiques où le consommateur rencontre la marque. Cela peut-être un lieu de vente, ou même un siège social, la stratégie de connexion de votre marque doit forcément inclure la dimension « phygitale » pour devenir pérenne dans le temps …

source: http://www.webmarketing-com.com 

auteur:  Nicolas BERMOND http://www.agence-brooklyn.fr