Le phénomène Primark ouvre à Marseille

C’est dans la zone Azur, la partie rénovée du centre commercial, que s’installe Primark, autour de la Plazza Grandlitt’ho, nouveau lieu où Corio déploie son offre « Favourite Meeting Places » visant à animer ces centres commerciaux. La foncière a investi 27 M€ pour restructurer ces 15 000 m2, qui vont accueillir notamment une offre restauration avec Starbucks et Burger King en tête de gondole.

L’enveloppe comprend également des travaux de rénovation de ce centre de
120 000 m2, ouvert en 1996. Une deuxième phase de travaux est prévue en 2015, avec la rénovation de la zone extérieure Emeraude et l’arrivée d’un multiplex CGR de 1 750 fauteuils.

L’arrivée de Primark n’a pas fait fuir les autres enseignes d’équipement de la personne. Zaradouble sa surface de 1 200 à 2 200 m2H&M va atteindre le format record de 2 350 m2Bershkaest en discussion pour prendre une cellule de 400 m2 complémentaire aux 600 m2 existants.Mango serait en discussion pour signer sur 1 000 m2 en lieu et place d’une ancienne cafétéria.

Le groupe irlandais ouvre son 269e magasin en Europe depuis sa création en 1969, mais le premier d’une série d’au moins cinq magasins en France. Après Marseille, Primark va ouvrir dans le centre commercial d’Unibail-Rodamco  , la Toison d’Or à Dijon au printemps 2014 et dans la foulée à O’Parinor chez Hammerson  et Créteil Soleil détenu par Klépierre . L’enseigne de prêt-à-porter est attendue également dans le nouveau centre commercial Qwartz à Villeneuve-la-Garenne, développé par Altarea Cogedim et Orion, et dans l’extension de Val d’Europe. Primark va également faire son arrivée en centre-ville, notamment à Toulouse, dans l’ancien magasin Lafayette Maison, mais aussi à Mantes-la-Jolie dans le centre commercial Halle-en-Ville.

Primark totalise plus de 800 000 m2 de commerce et a ouvert 93 000 m2 rien qu’en 2013. Le groupe génère un chiffre d’affaires de 4,273 Mds£ (5,06 Mds€) pour un bénéfice de 514 M£ (609 M€).

source: www.businessimmo.com

L’appréciation in concreto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité

Dans les procédures poursuivies devant le juge délégué aux loyers commerciaux en matière de fixation du loyer renouvelé, il ne faut pas oublier la notion d’incidence favorable sur le commerce considéré.

Le bailleur commercial lors du renouvellement du bail s’il veut obtenir le déplafonnement du loyer, et donc son évaluation à la valeur locative et non pas simplement suivant le jeu des indices, doit invoquer une modification des facteurs locaux de commercialité.

Cette modification doit être notable et bien sûr favorable.

Mais il ne faut pas oublier qu’il ne suffit pas qu’il y ait dans le secteur considéré une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; une deuxième condition existe à ne pas oublier.

En effet l’article R 146-6 du code de commerce nous dit que Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’évolution des facteurs locaux doit présenter pour le commerce considéré un intérêt.

Certes, il est de coutume de dire que le bailleur n’est pas l’associé du locataire et n’est pas responsable de sa bonne ou mauvaise gestion ; mais la Cour de Cassation vient de juger le 15 octobre 2013 (12-21274) qu’une cour d’appel qui constate que le chiffre d’affaires d’une société locataire avait baissé au cours du bail écoulé et qui décide que la modification des facteurs locaux de commercialité n’avait pas emporté d’incidence favorable sur le commerce considéré justifiant le déplafonnement du bail renouvelé n’avait pas ajouté à la loi une condition qu’elle ne comportait pas et avait légalement justifié sa décision en refusant de déplafonner le loyer.

L’appréciation que doit faire le juge de la situation et une appréciation concrète et une baisse, comme une hausse, du chiffre d’affaires sont à prendre en compte.

Ainsi il appartiendra que le bailleur démontre en pratique l’incidence favorable de l’évolution notable favorable des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré, l’augmentation ou la baisse du chiffre d’affaires étant un critère incontournable.

source: www.lavieimmo.com