Bail commercial : Obligation des parties – Travaux de mise en conformité

La clause du bail qui fait obligation au preneur de se conformer à tous les règlements et à toutes prescriptions administratives de la ville, de police et voirie concernant les lieux loués et le commerce de la société preneuse ainsi qu’à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène et salubrité, de faire effectuer à ses frais tous travaux d’aménagement qui pourraient être ordonnés de ce chef, le tout de manière à ce que les bailleurs ne soient jamais inquiétés, ni recherchés à ce sujet, n’a pas pour effet de mettre à la charge du preneur les travaux résultant de la mise en conformité des locaux avec les prescriptions de l’autorité administrative en matière de sécurité qui ne se confondent ni avec de simples travaux d’aménagement, ni avec la conformité des locaux avec les règles en matière d’hygiène et de salubrité.

Une abondante jurisprudence met à la charge du bailleur l’exécution des travaux de mise en conformité des lieux loués sur le fondement de l’article 1719 du Code civil sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3e civ., 19 déc. 2001, n° 00-12.561). La clause stipulant que le preneur doit prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent à l’entrée en jouissance sans recours à l’encontre du bailleur s’avère donc inopérante, de même que celle qui précise qu’il assume la charge de toutes les transformations et réparations nécessaires à l’exercice de ses activités (Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-22.561 – Cass. 3e civ., 19 juin 2002 : Gaz. Pal. 2003, 1, somm. p. 526, note Ch.-E. Brault)

Ceci a amené une interprétation restrictive des clauses du bail en faveur de celui qui s’oblige, la jurisprudence privant d’effet les clauses insuffisamment précises pour exonérer le bailleur : c’est ainsi qu’une clause relative à la mise aux normes des locaux pour une activité de restauration a été inopérante pour les travaux de mise en conformité concernant l’activité d’hôtellerie (Cass. 3e civ., 7 oct. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. 121), tandis qu’une stipulation mettant l’entretien et la réparation de l’ascenseur à la charge du preneur, en lui imposant le respect des prescriptions administratives, a été estimée sans rapport avec les travaux de mise en conformité de cet ascenseur selon les nouvelles normes de sécurité qui incombent dès lors au bailleur (CA Orléans, ch. éco. et fin., 12 mai 2011, n° 10/02813 – CA Rouen, 24 févr. 2011, n° 10/00971).

En l’espèce, le bail faisait obligation au preneur de se conformer aux prescriptions administratives en matière d’hygiène et de salubrité en exécutant à ses frais tous travaux d’aménagement qui pourraient être prescrits de ce chef, alors que le litige avait pour objet l’exécution de travaux d’encloisonnement de la cage d’escalier de l’établissement hôtelier, ce qui avait amené le Tribunal à estimer que ces interventions relevant de la sécurité incombaient au bailleur.

La cour se trouvait également saisie d’une argumentation fondée sur la commune intention des parties de mettre à la charge du preneur la totalité des travaux de mise en conformité des lieux loués, argumentation rejetée par l’arrêt selon la motivation retenue par les premiers juges qui avaient relevé que l’obligation pour le bailleur de prendre à sa charge les travaux de mise en sécurité s’inscrivait dans l’économie de la convention qui faisait peser sur celui-ci les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

CA Paris, pôle 5, 3e ch., 6 juin 2012, SCI Pour Toi c/ SARL Bar Hôtel de la Bastille (appel c/ TGI Paris, 18e ch., 28 oct. 2010)

Gabriel Neu-Janicki – 2012 LaVieImmo.com

Le joaillier américain Tiffany va s’installer sur les Champs Elysées à Paris

(AFP) – Le joaillier américain Tiffany & Co a annoncé son installation en 2014 sur les Champs Elysées à Paris, avec un mégastore de plusieurs étages au numéro 62 de la célèbre avenue parisienne, où officie actuellement l’enseigne de restauration rapide Quick.

Tiffany, qui fête cette année ses 175 ans et a déjà une boutique rue de la Paix, prévoit d’implanter en 2014 sur les Champs Elysées un « magasin amiral européen », sur plusieurs étages et environ 1 000 mètres carrés, indique un communiqué du groupe.

La rumeur d’une arrivée de Tiffany sur cette avenue bruissait depuis des mois, à la suite d’informations en ce sens du site FashionMag en mars.

Le bail de Quick n’était censé expirer que début 2015. Tiffany s’est ainsi offert un emplacement en or, à l’angle de la rue La Boétie, dans un quartier où flânent environ 100 millions de touristes par an et où les enseignes de luxe ont fortement accrû leur présence depuis une dizaine d’années.

A commencer par le maroquinier Louis Vuitton, présent avec un magasin de 1 900 mètres carrés. « C’est un développement significatif et une occasion de ventes pour Tiffany & Co, (…). L’ouverture d’un magasin sur les Champs Elysées sera le symbole ultime pour Tiffany d’une marque de luxe réellement mondiale », dans le coeur d’une ville « où des gens du monde entier viennent faire des visites et du shopping », a estimé Frederic Cumenal, vice-président exécutif du groupe, cité dans le communiqué.

Les marques américaines ont investi avec force les Champs Elysées ces dernières années, dont Abercrombie & Fitch ou encore Banana Republic. Historiquement, la présence de Tiffany à Paris remonte à 1850 avec l’ouverture d’un premier magasin (qui n’existe plus).

Depuis 1999, le joaillier et spécialiste des arts de la table dispose d’une boutique au 6, rue de la Paix, en face de Cartier, dans le quartier de la place Vendôme où sont réunis les plus grands joailliers et horlogers mondiaux. Tiffany possède aussi deux corners à Paris, dans les grands magasins Galeries Lafayette et Printemps Haussmann, ainsi qu’une adresse à Nice. Le joaillier, créé en 1837, exploitait au 1er janvier 247 points de vente dans le monde, et emploie au total 9 000 personnes. En 2011, le Qatar à travers son fonds souverain Qatar Holding était devenu le premier actionnaire de Tiffany, avec 5,19 % du capital, devant le fonds d’investissement Vanguard.