Comment déterminer la valeur locative d’une boutique ?

Déterminer la valeur locative d’une boutique constitue une question majeure pour les investisseurs. Le calcul de ce prix fait appel à plusieurs paramètres qui se conjuguent entre eux. Précisions.

En général, la valeur locative est calculée d’après une méthode dite « au mètre carré ». Elle consiste à calculer la surface pondérée des lieux et à chercher des loyers de comparaison.

Le calcul de la surface pondérée permet une comparaison objective partant du principe que deux locaux ne sont jamais totalement similaires. Ce calcul s’effectue en partant du nombre de m2 auquel est appliqué un coefficient par zone (façade, sous sol, …) en fonction de la configuration de la boutique. L’application de ce coefficient permet de déterminer ce que l’on appelle le prix au m2 base boutique (m2B).

La seconde étape consiste à rechercher les loyers appliqués pour des commerces similaires à proximité en analysant, en complément du prix au m2B, le degré de commercialité.

Il faut ajouter à cela qu’il existe un écart entre le prix de première location et une valeur locative de renouvellement. Cela est dû à l’évolution juridique du local dans le temps. Lors de la première location, le bien est apprécié en fonction de la surface de vente (sous-sol, étage, …) et obéit essentiellement à la loi du marché.

En cas de renouvellement, le code du commerce indique que le loyer doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur se détermine d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La plupart des critères caractéristiques des lieux ont déjà été pris en considération dans le calcul de la surface pondérée ; néanmoins, il est intéressant de préciser que certains peuvent être valorisants comme par exemple l’existence d’une terrasse pour un café qui peut entraîner une majoration allant jusqu’à 15%.

La destination des lieux peut avoir un impact sur le prix. Un bail qui permet « tout commerce » sera ainsi mieux valorisé qu’un bail ne permettant qu’une seule activité.

Autre facteur d’incidence, un bail qui transférerait une partie des obligations du bailleur au preneur entrainerait une minoration de la valeur locative.

Mais c’est surtout l’environnement commercial qui constitue l’élément essentiel du calcul du loyer, surtout si le local est situé sur une artère animée. Précisons toutefois que l’analyse de la commercialité se fait en fonction du type de commerce exercé et non selon les types de commerces autorisés par le bail.Pour information, sachez qu’il existe des méthodes de calcul spécifiques pour des locaux dits monovalents c’est à dire aménagés en vue d’une seule activité. C’est le cas pour les hôtels, théâtres, cinémas et cliniques.

Ce qu’il faut retenir c’est que la détermination de la valeur locative, élément stratégique pour le bailleur, prend en compte de multiples critères. Il est donc important de s’adresser à des spécialistes tels que ceux de Jacar Immobilier.

Bail commercial, société en formation et faculté de substitution

La manière dont est rédigé le bail, quand une société est en formation, a des conséquences importantes quant aux engagements financiers qui peuvent être ceux des fondateurs

Il peut paraître redondant de dire que le rédacteur d’un acte juridique doit tenir la plume, ou le clavier, en tremblant mais cela fait cependant d’une constante réalité.

Ainsi, le rédacteur d’un bail intervenant dans l’hypothèse de la création d’une société se trouve confronté à des possibilités diverses qui génèrent des conséquences distinctes.

Des personnes physiques peuvent conclure un bail, lequel précise qu’elles interviennent pour le compte d’une société en formation.

En ce cas, une fois la société immatriculée et si les engagements des fondateurs ont été repris par elle, alors le bail est réputé avoir été conclu dès l’origine pour son compte.

Mais dans l’hypothèse où un bail est établi pour le compte de personnes physiques avec possibilité de substitution au bénéfice d’une société la situation est différente.

En cette hypothèse, il s’agit d’une faculté offerte laquelle nécessite que le bailleur soit informé de la volonté du locataire de se substituer une autre personne.

Et si cette information n’est pas donnée, la Cour de Cassation estime, notamment dans un arrêt du 15 mai 2012, que c’est à bon droit qu’un commandement de payer est délivré non à la société mais aux personnes physiques lesquelles seront donc tenues des dettes.

(Cour Cass., 15 mai 2012, 11-16069)

source: www.lavieimmo.com