Les nouveaux riches de l’investissement immobilier commercial & d’entreprise français sont les étrangers

Sur les 166 transactions enregistrées depuis le début de 2012 (249 au 1er semestre 2011), 15 sont supérieures à 100 millions d’euros contre 8 un an auparavant. Ces grandes transactions totalisent     3,3 milliards d’euros, soit 59 % de l’ensemble des montants investis dans l’Hexagone contre 30 % au 1er semestre 2011. 
Reflétant un marché de l’investissement très polarisé, l’Ile-de-France concentre 84 % de l’ensemble des montants engagés dans le pays (4,7 milliards d’euros). De fait, 14 des 15 opérations de plus de 100 millions d’euros y sont situées, dont trois transactions supérieures à 500 millions d’euros : le 52-60 avenue des Champs-Elysées et les deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm et Eurosic. Ces trois opérations portent sur quelques actifs prestigieux de la capitale, sièges d’entreprises renommées du quartier central des affaires parisien (Cartier pour la Cité du Retiro, le Figaro dans Neo ou Allen & Overy dans le 52 Hoche) ou emplacement commercial de premier plan sur les Champs-Elysées (immeuble du Virgin Megastore).

« Avec 1 053 445 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au 1er semestre 2012, la demande affiche un niveau peu éloigné de celui du 1er semestre 2011 (1 081 062 m²). Quant aux volumes investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, ils totalisent 5,6 milliards d’euros, soit une augmentation de 4 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. 
Ces chiffres semblent suggérer que le marché français n’est que peu affecté par l’instabilité du climat économique et la grande prudence des acteurs immobiliers, contraints pour certains par des conditions de financement plus drastiques. « La crise, bien réelle, de l’économie ne se traduit pas tant par une atonie générale du marché français que par son très net resserrement. Ainsi, quelques grandes opérations comptent pour une part significative de la demande placée de bureaux ou des volumes investis tandis que le nombre total de transactions est en fort recul, reflétant un marché principalement animé par une palette plus restreinte d’acteurs, de biens ou de secteurs tertiaires » poursuit Olivier Gérard.

La vente de grands ensembles immobiliers renforce le rôle des acteurs étrangers 
Les arbitrages opérés par certains acteurs ont constitué autant de nouvelles opportunités limitant les effets de la rareté de l’offre sur l’évolution des volumes investis, qu’il s’agisse d’institutionnels particulièrement exposés à la crise de la dette (Groupama, qui a cédé le 52-60 avenue des Champs-Elysées), de grands groupes industriels désireux de dégager des liquidités (PSA, qui a vendu son siège de l’avenue de la Grande Armée) ou de fonds allemands en cours de liquidation (Kanam, qui a cédé Neo et Cité du Retiro).
C’est sur ce type de grandes opérations que se sont principalement positionnés les investisseurs étrangers, accentuant la ré-internationalisation du marché hexagonal après un 1er trimestre dominé à plus de 80 % par les acheteurs français.
La part des étrangers représente désormais 51 % du volume des acquisitions contre 46 % il y a un an. Les Moyen-Orientaux et les Asiatiques, fonds souverains en particulier, se sont distingués avec l’acquisition de cinq immeubles totalisant 1,6 milliard d’euros. Ces acteurs diversifient leur patrimoine hors de leur base, privilégiant, après Londres, le marché parisien et ciblant exclusivement les biens les plus prestigieux. Leur dynamisme illustre également l’avantage dont disposent les acteurs en fonds propres, dans un contexte dominé par des difficultés persistantes d’accès au crédit.

Les Français demeurent majoritaires sur le segment des transactions inférieures à 100 millions d’euros et sont principalement représentés par de grands institutionnels, notamment de grandes compagnies d’assurances qui cherchent à diversifier leur allocation d’actifs au-delà des marchés boursiers et obligataires. Les SCPI et OPCI restent également très actifs, majoritairement positionnés ce semestre sur des actifs de bureaux.

source: www.directgestion.com

Bail commercial : Responsabilité du bailleur en cas de trouble de jouissance causé par un tiers

Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, Mme X… a donné à bail à M. Y… un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble et un appartement à usage d’habitation au premier étage ; que se plaignant de troubles de jouissance subis depuis 2003, émanant de M. Z…, locataire d’un appartement dans le même immeuble donné à bail par la même bailleresse, M. Y… a résilié son bail d’habitation et cessé son activité en septembre 2007 puis assigné la bailleresse en résiliation du bail commercial et dommages-intérêts.

Pour rejeter ces demandes,la Cour d’appel a relevé que l’essentiel des agissements de M. Z… était concentré sur l’année 2007, qu’en 2004 M. Y… n’avait eu recours aux services de police qu’à quatre reprises pour des nuisances émanant surtout de la compagne de M. Z…, qu’en 2003 et 2005 il n’y avait eu qu’une intervention des services de police et de même en 2006 pour un début d’incendie dans le local commercial de M. Y… sans que le nom de M. Z… soit mentionné, l’arrêt retient que Mme X… ne pouvait faire plus que de délivrer, comme elle l’a fait, à son locataire des courriers recommandés lui rappelant ses obligations, qu’elle lui a, le 28 mars 2007, donné congé pour le 30 septembre 2007 puis a saisi le juge des référés aux fins d’expulsion et que la bailleresse, ayant mis en œuvre tous les moyens dont elle disposait pour assurer la jouissance paisible des lieux à M. Y…, ne peut être tenue pour responsable des agissements graves et répétés de M. Z…

Au visa de l’article 1719 3° du Code Civil qui précise que le bailleur est obligé d’assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, la Haute Cour va néanmoins casser cette motivation car elle rappelle que: « Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. »

Cette décision qui mérite approbation d’un point de vue du droit ne semble pourtant pas prendre en considération les diligences du bailleur qui a essayé de mettre nombre de moyens en œuvre pour faire cesser ce trouble. La sanction est plutôt lourde puisqu’il devra indemniser son locataire.

Pour les professionnels et les autres, il conviendra de penser à insérer dans le bail, si ce n’est déjà fait, une clause de garantie contre tout recours à l’encontre du bailleur pour des troubles de jouissance causés.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mai 2012 n°11-19233