Baux commerciaux : extension de la destination contractuelle et déplafonnement

Nous avions commenté précédemment un arrêt de la Cour de Cassation en date du 14 septembre 2011 qui avait décidé qu’une modification des facteurs locaux de commercialité pouvait entrainer le déplafonnement du loyer, à condition que cette modification ait une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

A la suite de cet arrêt, certains auteurs se sont interrogés pour savoir si les autres motifs de déplafonnement telles que la modification de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des caractéristiques du local devaient eux aussi avoir une incidence favorable sur l’activité pour entrainer le déplafonnement.

La Cour de Cassation vient d’apporter une réponse par un arrêt du 18 janvier 2012.

En présence d’une extension de la destination contractuelle du bail qui permettait au locataire d’adjoindre deux autres activités, le déplafonnement est possible dès lors que ces modifications sont considérées comme notables.

Toutefois, les Juges n’ont pas à rechercher si cette modification notable a une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

Concrètement, il peut être judicieux d’accepter des extensions d’activité qui pourraient être réclamées par le locataire, surtout en présence d’un faible loyer, car cela vous ouvrira la voix du déplafonnement en fin de bail.

source : Maitre Christian FOURN

L’incitation à la transformation de locaux professionnels en immeubles d’habitation

Les sociétés soumises à l’IS cédant des locaux à usage professionnel ou commercial à certains cessionnaires s’engageant à le transformer en immeuble d’habitation, voient leur plus-value de cession taxée à 19% au lieu de 33%.

Lorsqu’une société soumise à l’impôt sur les sociétés cède un local professionnel ou commercial inscrit à l’actif de son entreprise, la plus-value qui en résulte est traitée fiscalement comme un résultat ordinaire.

Cette plus-value est donc taxée au taux de droit commun de 33,33% sous réserve de l’application aux sociétés réalisant un chiffre d’affaires annuel HT inférieur à 7 630 000€ du taux réduit de 15% sur ses 38 120 premiers euros de bénéfices.

Depuis la loi de finances rectificative pour 2011, lorsqu’une société soumise à l’impôt sur les sociétés cède un local à usage de bureau ou de commerce à une autre société soumise à l’impôt sur les sociétés, à une société foncière ou un organisme en charge du logement social et que ce cessionnaire s’engage à le transformer en un immeuble à usage d’habitation dans les trois ans suivant l’acquisition, alors la plus-value réalisée par la société cédante bénéficie d’un régime de faveur.

Cette plus-value n’est plus traitée comme un résultat ordinaire au taux de 33,33% mais fait l’objet d’une taxation au taux de 19% (article 210 F du code général des impôts).

Cette disposition s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014.

Le décret n° 2012-538 du 20 avril 2012 est venu préciser les conditions de l’engagement de transformation en locaux à usage d’habitation de locaux à usage de bureau ou à usage commercial acquis sous le bénéfice de l’article 210 F du code général des impôts. Il précise notamment que l’engagement de transformation du cessionnaire doit être pris dans l’acte constatant la cession du local et qu’une copie de cet engagement doit être jointe à la déclaration de résultat du cédant et à la déclaration de résultat du cessionnaire, établie au titre de l’exercice au cours duquel la cession est réalisée.

 source: Fnaim

61 232 commerces parisiens ont pignon sur rue

 

61 232 :C’est le nombre de locaux commerciaux (au rez-de-chaussée, ayant une vitrine sur rue) recensés à Paris en 2011. Paris compte ainsi en moyenne  193 commerces pour 10 000 habitants, selon l’étude publiée par l’Apur en 2012.

Le cœur de la ville, avec ses commerces de luxe (Place Vendôme, faubourg Saint-honoré) et ses enseignes historiques (Galeries Lafayette, Bazar de l’Hôtel de Ville, Bon Marché,…), continue d’attirer les chalands du monde entier, le commerce de proximité ne faiblit pas, malgré une conjoncture difficile.

Pour 10 000 parisiens, on dénombre aujourd’hui en moyenne 33 boutiques de vêtements, 10 librairies, ou encore 8 boulangeries. Cette offre est complétée par 82 marchés (dont 12 sont couverts).

Parmi les principales tendances de l’évolution des commerces entre 2007 et 2011, notons l’augmentation forte du secteur du bien-être (+11%), des restaurants asiatiques (+17%) et des supérettes (+16%) dont les enseignes fleurissent aux dépens des plus petites épiceries de quartier. Le commerce de gros, le secteur de la librairie/papeterie ou les magasins de photographie connaissent, quant à eux, une forte baisse.

Cette densité commerciale parisienne témoigne d’un dynamisme important qui place aujourd’hui la ville devant Lyon, Marseille et Londres.

www.apur.org

source: direct gestion