Bail commercial : le bailleur ne peut agir en expulsion du sous-locataire

Un récent arrêt de la Cour de cassation(1) confirme que malgré le défaut de concours du bailleur à l’acte de sous-location, le bailleur ne peut obtenir l’expulsion du sous-locataire en cours de bail.

L’article L. 145-31 alinéas 1 et 2 du code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

Il est établi par une jurisprudence constante en la matière que l’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte(2). A défaut, le sous-locataire ne peut prétendre exercer son droit au renouvellement(3).

Lorsque la sous-location n’a pas été autorisée ou lorsque le bailleur n’a pas concouru à l’acte, il peut se prévaloir d’une éventuelle clause résolutoire du bail pour obtenir la résolution du bail principal. En l’absence d’une telle clause, il peut demander la résolution judiciaire du bail principal(4). Le bailleur peut également se prévaloir de cette irrégularité pour refuser le renouvellement du bail principal(5).

Il appartient toutefois aux juges du fond d’apprécier si le défaut de concours du bailleur a suffisamment d’importance pour prononcer la résiliation du bail. Il peut en effet simplement être alloué des dommages et intérêts au bailleur(6). Par ailleurs, il a été jugé que le fait que le bailleur n’ait pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime pour justifier le refus de renouvellement du bail, dès lors que l’existence de la sous-location était parfaitement connue du bailleur et qu’il l’avait ainsi tacitement agréée(7).

Rappelons que la sous-location n’entraîne pas de rapport juridique entre le bailleur et le sous-locataire. Ainsi, à défaut d’avoir respecté les formalités exigées par l’article L. 145-31 du code de commerce, l’acte de sous-location est inopposable au bailleur mais ce dernier ne dispose pas du droit d’expulser le sous-locataire en cours de bail. C’est ce que nous rappelle l’arrêt précité du 1er février 2012 qui confirme un précédent arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 janvier 2011.

(1) Cass. 3e civ. 1er février 2012, n° 10-22.863 ; n° 10-23.818 ; n° 11-10.027.
(2) Cass. com. 8 octobre 1958, Bull. civ. III, n° 335.
(3) Cass. 3e civ. 19 septembre 2006, Administrer n° 393 novembre 2006, p. 35.
(4) Cass. 2e civ. 2 octobre 2002 pour un défaut de concours à l’acte du bailleur.
(5) Cass. 3e civ. 21 novembre 2001, AJDI 2002, 126, obs. DUMONT.
(6) Cass. com. 15 février 1961.
(7) CA Paris 9 septembre 2009, RJDA 2010, n° 127.

source: FNAIM

Glossaire sur les réseaux et les franchises

Magasin populaire : commerce ayant une surface comprise entre 400 et 2500 m2 et réalisant entre un et deux tiers de son chiffre d’affaires dans l’alimentaire.

 

Réseau : ensemble de points de vente qui présentent des caractéristiques communes (mêmes produits, même offre de services) et qui sont coordonnées par la même société dite la tête de réseau. Il existe différents types de liens possibles entre la tête et les magasins en réseau : intégration, franchise, groupements, …

 

Point de vente en propre ou intégré : point de vente détenu par la tête de réseau ou par l’une de ses filiales.

 

Franchise : magasin de sociétés juridiquement indépendantes et qui bénéficie du savoir-faire, d’une assistance régulière et de l’enseigne du franchiseur dans le cadre d’un contrat de franchise.

 

Licence de marque : se dit lorsque le titulaire d’une marque confère à un tiers le droit d’en faire un usage commercial, notamment à titre d’enseigne.

 

Point de vente sous contrat de commission-affiliation : désigne le cas où le commerçant n’est pas propriétaire de son stock.

 

Point de vente sous contrat de concession : la tête de réseau délivre à un nombre de commerçants (dits les concessionnaires) le droit de vendre son produit. La vente dudit produit est assortie de certaines conditions notamment de commercialisation. Elle est souvent accompagnée d’une exclusivité territoriale.

 

Point de vente adhérent à une centrale d’achat : le point de vente se fournit auprès de la centrale mais ne porte pas l’enseigne du réseau.

 

Point de vente adhérent à un groupement : est un magasin juridiquement et financièrement indépendant qui se regroupe avec d’autres sous forme de coopérative, autour d’une centrale d’achats afin de bénéficier de conditions intéressantes et de mutualiser des fonctions transversales (publicité, …).

La place des réseaux dans le commerce de détail

Depuis quelques années, les réseaux occupent une place prépondérante dans le commerce de détail. Comprendre ce phénomène est important lorsque l’on commercialise des murs de boutique. Voici un bref panorama de la situation dressé à partir d’une enquête INSEE* publiée récemment.

Les trois quarts du chiffre d’affaires du commerce de détail en magasin sont réalisés par les réseaux. Ils interviennent majoritairement dans l’alimentaire non spécialisé, le bricolage et les grands magasins mais aussi – dans une moindre mesure – dans l’habillement, la chaussure et l’électroménager.

Les réseaux occupent une part significative sur le marché puisqu’ils réalisent 65% des ventes de produits alimentaires et 58% des ventes de produits non alimentaires.

Les produits alimentaires sont donc majoritairement vendus et notamment en grandes surfaces. Le constat est impressionnant si l’on considère que les commerces de produits laitiers, de boissons et de poissonneries comportent en réalité peu de réseaux. Mais encore, notons que seuls 4% du chiffre d’affaires du secteur des boulangerie pâtisserie est réalisé par des réseaux alors que ces derniers réalisent un quart des ventes de ces secteurs.

Concernant les produits non alimentaires, les réseaux sont présents en grande partie dans l’optique et la photographie (96% des produits vendus dans ces secteurs) mais aussi dans ceux des revêtements de sols et de murs ou de l’électroménager. En revanche, les fleurs, les jeux et jouets, l’horlogerie et la bijouterie demeurent l’apanage des indépendants.

Dans les secteurs du commerce de détail où les réseaux représentent plus de 50% du chiffre d’affaires, c’est essentiellement sous forme de réseaux intégrés. Les petites surfaces alimentaires font exception à la règle avec des points de vente en groupements et en franchises ; c’est aussi le cas pour les commerces de livres, de journaux et papeterie qui exercent leur activité sous forme de concessions.

* Enquête sur les réseaux et commerces de détail – INSEE