Le commerce de centre-ville pénalisé en janvier

blog.jacar-immobilier - commerce centre ville

Les soldes ont démarré avec de fortes démarques afin de diminuer les stocks qui étaient importants notamment dans l’équipement de la personne. Heureusement, la clémence de la météo a permis de limiter les dégâts. L’activité de janvier a ainsi été mitigée après des mois de novembre et décembre déjà difficiles. Continuer la lecture de « Le commerce de centre-ville pénalisé en janvier »

Le point sur les diagnostics obligatoires en cas de vente d’un local commercial

Bien connue en matière d’immeuble d’habitation, l’obligation de fournir une liste de diagnostics existe également pour les locaux commerciaux. Jacar Immobilier fait le point pour vous aider à ne rien oublier.

 

 

 

 

 

En matière de local commercial, les diagnostics obligatoires sont :

  • Si le local a été construit avant le 1e juillet 1997 : le diagnostic amiante.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Si le bien est situé dans une zone faisant l’objet d’un plan de prévention des risques : l’état des servitudes risques et informations sur les sols (la Préfecture vous renseignera sur les zones concernées).
  • Si le bien est situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral : l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (la Préfecture vous renseignera sur les zones concernées).

Bon à savoir : il faut que vos diagnostics soient valides et réalisés par des professionnels compétents.

Ces documents sont à remettre à l’acquéreur au moment de la signature du compromis de vente.

Le point sur la clause de renouvellement automatique du bail commercial

Une clause de renouvellement automatique doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans. Par cette clause, le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail.
La cour d’Appel d’Aix a jugé une affaire sur ce sujet en juillet dernier. Voici ce qu’il s’est passé et les enseignements qu’il faut en tirer.

En l’espèce, la société locataire prétend qu’elle bénéficie d’une clause de renouvellement automatique du bail commercial qui implique qu’il serait renouvelé pour une période de 9 ans de telle manière qu’il se terminerait le 17 septembre 2018, et qu’il ne pourrait ainsi y être mis fin avant l’échéance contractuelle.

Ainsi la société preneuse en déduit que le congé avec offre de renouvellement du bailleur serait nul.

Dans le cas présent le bail commercial en cause stipule :
« 1° – Conditions de renouvellement : À l’issue de neuf années d’exécution :
 – si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction
– si le Preneur veut faire valoir son droit au renouvellement, il peut le demander au Bailleur selon les formes et délais de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953. »

L’absence de toute précision quant à la durée du bail qui serait renouvelé (pour une période qui aurait dû être expressément indiquée à concurrence de neuf ans) montre clairement qu’il ne s’agit pas d’une clause de renouvellement automatique.

De plus le bail précise que « si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction ». Le fait même que chacune des parties puisse dénoncer le contrat implique qu’il ne se renouvelle pas automatiquement.

De toute évidence une clause de renouvellement automatique en vertu de laquelle le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans. Or, tel n’est nullement le cas en l’espèce.

Il se déduit logiquement des observations qui précèdent que le bail en cause n’ayant pas prévu de renouvellement automatique pour neuf ans, et à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail conclu s’est prolongé tacitement pour une durée indéterminée.

Chacune des parties avait donc la faculté d’y mettre fin ou de provoquer son renouvellement à tout moment selon les formes prévues par le code de commerce. La Cour a ainsi conclu que dès lors le congé avec offre de renouvellement délivré six mois avant le dernier jour du trimestre civil suivant apparaît d’une validité qui ne souffre aucune discussion.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11e chambre a, 6 juillet 2018, n° 17/13142

Source http://www.neujanicki.com

 

Les bonnes performances du commerce à Paris

En dépit d’un contexte général plutôt compliqué dans la capitale, les chiffres montrent que le commerce se porte bien. L’attractivité de la ville et le multicanal qui se développent expliquent en partie ces bons résultats.

Le luxe a le vent en poupe
Pour les étrangers, Paris continue à être incontournable et l’ouverture des boutiques le dimanche contribue à cette attractivité. Le commerce du luxe se porte bien si l’on en juge par les nombreuses ouvertures en 2018 (deux fois plus qu’en 2017).
Les champs Elysées continuent à être un haut lieu de passage (plus de 100 millions de personnes l’an dernier dont 30 millions de touristes). Les produits High Tech y cohabitent avec le luxe, mais l’avenue mise aussi sur la mixité commerciale et culturelle pour attirer le plus grand nombre.

Le magasin physique demeure incontournable
Bien que les modes de consommation évoluent avec le net, les clients continuent à venir acheter en boutique. Les pure players du web l’ont d’ailleurs bien compris et complètent leur offre internet par l’ouverture de boutiques.

L’omicanal (boutique + web) constitue en réalité le bon mixe. Le web permet de toucher les clients au-delà de la zone de chalandise mais la boutique permet de le fidéliser et de parfaire sa connaissance.

Autre tendance du commerce aujourd’hui : les marques proposent aux clients en magasin une expérience et des services qui vont au-delà de leur métier d’origine. Par exemple un espace de coworking ou un bar à salades dans une grande surface, des ateliers de menuiserie ou de décoration dans une enseigne de bricolage… Un bon moyen de garder le client en magasin et de créer du lien.

Stabilité des valeurs locatives des commerces parisiens
La bonne nouvelle pour les investisseurs c’est que les commerces affichent des loyers stables depuis deux ans, entre 300 et 1500 €/m2/an.

 

 

Source Agorabiz

Vitrine de boutique cassée, l’essentiel à savoir



Comme l’actualité nous l’a malheureusement montré récemment il peut arriver à un commerçant d’avoir sa vitrine cassée. Qui paye ? Quelles sont les conséquences. Le point sur ce qu’il faut savoir.

La garantie bris de glace s’applique
Les commerçants disposent d’une assurance professionnelle qui a pour objectif de protéger le local et le matériel qu’il contient.
Cette assurance dispose en général d’une garantie bris de glace qui va permettre l’indemnisation et/ou le remplacement de la vitrine en cas de sinistre. Cependant, il est important de relire votre contrat pour valider que cette clause y est bien mentionnée.

Une relecture du contrat s’impose
Cependant, soyez vigilant sur votre contrat d’assurance car il arrive que certaines clauses spécifiques impactent les conditions d’indemnisation. Cela peut être lié à la cause de la casse par exemple. Les conditions ne sont pas forcément les mêmes si un client casse la vitrine ou si c’est un manifestant qui est responsable.
Pensez aussi à regarder ce qui est précisément couvert, il arrive par exemple que les adhésifs collés sur la vitrine puissent aussi être remboursés par l’assureur.
En cas de vitrine cassée vous aurez en général le choix entre deux options : soit faire réparer par la personne de votre choix et vous faire rembourser, soit faire intervenir un prestataire qui travaille avec l’assureur. Le mieux est de faire le point directement avec votre assureur qui vous orientera vers la solution la plus adaptée.
Enfin, sachez que lorsque la vitrine de votre boutique est cassée, celle-ci ne répond plus aux normes. Vous êtes ainsi dans l’obligation de faire réparer la vitrine dans les meilleurs délais.

 

Source Agorabiz

Les avantages de l’investissement en murs de boutique

Investir dans un local commercial est bien souvent un placement immobilier profitable. En cas de location, les rendements sont potentiellement plus élevés que dans le cas de logements et les risques (notamment d’impayés) sont moindres.

L’expérience vous tente ? Voici ce qu’il faut savoir.

Investir dans un local commercial consiste à acquérir les murs d’un commerce dans le but de les louer à un exploitant, le terme consacré est « murs de boutique ».

Avantage n°1 : la rentabilité
En moyenne, les taux de rentabilité dans les investissements immobiliers se situent plutôt entre 2% et 5%. Pour les murs de boutique, l’investissement est bien meilleur et peut générer entre 4% et 8% de rendement annuel.

Pour bien choisir son investissement, il faut avoir en tête que le prix de location ne se détermine pas en fonction de la surface mais à partir du loyer. On comprend dès lors que l’emplacement constitue un critère déterminant dans le choix de l’investissement. Plus le chiffre d’affaires du commerçant sera bon plus le loyer pourra être élevé et donc l’investissement rentable. Il est donc important de privilégier des lieux passants, des rues commerçantes… et de se faire accompagner par un spécialiste des murs de boutique pour sélectionner le bon locataire et valider sa solvabilité.

Avantage 2 : un engagement dans le temps
Autre point à connaître, le bail commercial est d’une durée de 9 ans avec des échéances triennales, le fameux bail « 3-6-9 ».
Cela constitue une garantie pour l’investisseur puisque le locataire ne peut pas rompre le bail en dehors de la fin des périodes triennales.

Avantage 3 : une sécurité renforcée
Bon à savoir également, lors de la sélection du locataire il est indispensable d’avoir recours à une garantie bancaire ou une caution personnelle. Ainsi, l’investisseur évitera toute perte de loyer en cas d’incident de parcours ou de cessation d’activité du locataire qui pourrait entraîner un impayé du loyer.

Toutefois, il est bon de savoir que lors que l’investisseur est confronté à ce type de situation, les recours judiciaires sont beaucoup plus efficaces et rapides que dans la location d’appartement.

Pour tout savoir sur le sujet, n’hésitez pas à nous contacter.